Posso fare l'escritura senza essere presente?

Può, tramite una procura (procuração) con poteri speciali per acquistare quell'immobile specifico. La procura deve rispettare la forma di legge richiesta e di norma si fa davanti a un notaio. Se è rilasciata all'estero, richiede legalizzazione o apostille e, se è in un'altra lingua, traduzione. Se ne occupi per tempo: una procura scritta male o senza poteri sufficienti basta perché l'atto non si faccia quel giorno. Se c'è un finanziamento, avvisi la banca, perché anche lei deve accettare la procura per la parte del mutuo.

Chi sceglie lo studio notarile, l'acquirente o il venditore?

Di regola sceglie chi sostiene le spese dell'atto, e di norma sono a carico dell'acquirente. Con un mutuo, però, la banca indica di solito il cartório (studio notarile), il balcão (sportello) o il solicitador (professionista legale abilitato a ricevere atti) con cui lavora, perché è chi prepara e registra l'ipoteca. Non è un'imposizione arbitraria e rifiutarla di solito ritarda la fissazione della data. Se ha un motivo per preferire un altro luogo, lo presenti presto, non nella settimana dell'escritura (atto notarile di compravendita).

Quanto tempo passa tra il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, contratto preliminare) e l'escritura (rogito)?

Dipende dalla banca e dallo stato dei documenti, non da una regola fissa. Pesano la perizia dell'immobile, l'emissione e la validità della carta de aprovação (lettera di approvazione del mutuo), il reperimento dei documenti mancanti dal lato del venditore e la cancellazione di vecchie ipoteche. Il termine è quello che resta scritto nel CPCV, quindi lo negozi con margine e preveda la possibilità di proroga. Un termine stretto trasforma un ritardo amministrativo in un inadempimento con conseguenze sulla caparra (sinal).

Serve un avvocato all'escritura?

Non è obbligatorio. Il notaio o il solicitador che riceve l'atto garantisce la legalità e l'identità delle parti, ma è imparziale e non difende il suo interesse. Chi controlla il registo predial (registro immobiliare), la caderneta predial (scheda fiscale dell'immobile), la licença de utilização (licenza d'uso) e la coerenza tra loro svolge un'altra funzione, e quel controllo si fa prima, non il giorno stesso. Può farlo un avvocato, un solicitador o un consulente dal lato dell'acquirente. Quello che non deve succedere è che non lo faccia nessuno.

Cosa succede se manca un documento il giorno dell'escritura?

Dipende dal documento. Se manca la prova del pagamento dell'IMT (imposta sui trasferimenti immobiliari) e dell'Imposto do Selo (imposta di bollo), o se la certidão permanente (certificato permanente del registro immobiliare) mostra un onere ancora da cancellare, l'atto non si fa. Se manca qualcosa dal lato del venditore, il rinvio è imputabile alla parte inadempiente e il CPCV dice cosa questo comporta, compresi i termini e la sorte della caparra. Non accetti di firmare con la promessa che il documento arrivi dopo. Rifissare l'appuntamento costa giorni, firmare passando sopra un problema può costare l'intero affare.

Guida all'acquisto

L'escritura: che cosa succede e che cosa portare quel giorno

L'escritura è l'atto in cui la proprietà cambia proprietario e, quando c'è un finanziamento, in cui la banca eroga il denaro e iscrive l'ipoteca. Può svolgersi in un cartório notarial (studio notarile), a un balcão Casa Pronta (sportello Casa Pronta) o per documento particular autenticado (scrittura privata autenticata). L'atto in sé è breve e non riserva sorprese se il lavoro precedente è stato fatto. Nella sala ci sono l'acquirente, il venditore, chi redige l'atto e, quasi sempre, un rappresentante della banca finanziatrice. L'acquirente porta un documento d'identità valido, il NIF (codice di identificazione fiscale portoghese) e la prova che l'IMT (imposta sui trasferimenti onerosi di immobili) e l'Imposto do Selo (imposta di bollo) sono già stati pagati, perché senza quella prova l'atto non si fa. Il resto (certidão permanente senza oneri, cioè la visura aggiornata del registro immobiliare, licença de utilização, la licenza d'uso abitativo, certificado energético, l'attestato di prestazione energetica, dichiarazione del condomínio) è obbligo del venditore, ma è l'acquirente a restare senza casa se manca qualcosa. Per questo l'escritura si vince nelle settimane precedenti, non il giorno stesso.

Dove si fa e che cosa viene firmato

Ci sono tre modi di formalizzare una compravendita immobiliare e hanno tutti lo stesso valore. Escritura pública in un cartório notarial, davanti a un notaio. Balcão Casa Pronta, servizio dell'Instituto dos Registos e do Notariado, dove l'acquisto, il finanziamento e l'iscrizione si risolvono nello stesso posto e nello stesso giorno. Oppure documento particular autenticado, autenticato da un avvocato, da un solicitador (il solicitador è un professionista legale portoghese), da un notaio o da una camera di commercio, via che molte banche preferiscono perché tengono la pratica dalla loro parte.\n\nQuando c'è un finanziamento non si firma un contratto, se ne firmano due nello stesso momento: la compravendita e il mutuo con ipoteca. Sono due negozi giuridici distinti. Uno le trasferisce la casa, l'altro dà alla banca una garanzia reale su di essa. Se il venditore ha un finanziamento ancora da estinguere, entra in gioco un terzo documento, il distrate (la cancellazione dell'ipoteca precedente), che cancella la vecchia ipoteca e senza il quale la casa le arriva con un onere iscritto.\n\nChi sceglie il luogo è, di regola, chi sostiene le spese dell'atto, e queste sono normalmente dell'acquirente. In pratica, con un mutuo per la casa la banca di solito indica il cartório o il solicitador con cui lavora. Accettare quell'indicazione accelera il processo e raramente costa di più.

Chi c'è nella sala

L'acquirente e il venditore, o i loro procuratori. Se l'immobile appartiene a una coppia, firmano entrambi, e lo stesso vale dal lato dell'acquisto a seconda del regime patrimoniale. Se ci sono eredi, devono esserci tutti, oppure l'eredità deve essere stata divisa prima.\n\nChi redige l'atto: notaio, conservador (il conservatore della Conservatória do Registo Predial) o l'avvocato o il solicitador che autentica il documento. È imparziale per dovere d'ufficio. Verifica la legalità dell'atto e l'identità di chi firma. Non è il suo avvocato e non valuterà se l'affare le conviene.\n\nUn rappresentante della banca finanziatrice, spesso un procuratore o un avvocato esterno, che consegna i mezzi di pagamento e firma per l'istituto. La banca del venditore non si presenta, ma il distrate deve essere sul tavolo. Di solito c'è anche il mediatore immobiliare, che incassa la provvigione in quel momento e che è stato incaricato dal venditore. E, se qualcuno dei presenti non padroneggia il portoghese, serve un interprete: la legge esige che chi firma capisca ciò che firma.\n\nDal lato dell'acquirente può esserci anche il suo consulente. Vale la pena capire l'aritmetica della sala: il mediatore rappresenta il venditore, il rappresentante della banca rappresenta la banca, il notaio non rappresenta nessuno. Chi rappresenta l'acquirente è solo chi l'acquirente porta con sé.

Che cosa deve essere sistemato prima di quel giorno

Imposte pagate. L'IMT (imposta portoghese sui trasferimenti onerosi di immobili) e l'Imposto do Selo (imposta di bollo) sull'acquisto si liquidano prima e la ricevuta si presenta al momento dell'atto. L'IMT è progressiva per scaglioni, con un'aliquota marginale e una quota da detrarre, e l'aliquota applicabile dipende dal fatto che l'immobile sia destinato ad abitazione propria e permanente, a seconda casa, oppure che si tratti di fondo rustico o terreno. Esiste inoltre un regime di esenzione per i giovani acquirenti, con condizioni e limiti. I valori cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese), perciò confermi sempre con il simulatore del Portal das Finanças, mai con una tabella copiata da un blog. Con il credito, c'è anche l'Imposto do Selo sul finanziamento.\n\nAssicurazioni attive. La banca esige una polizza multirischio sull'immobile e, quasi sempre, un'assicurazione sulla vita collegata al credito. Le polizze devono essere emesse e in vigore alla data dell'atto, non il giorno dopo.\n\nDenaro disponibile e nella forma giusta. La caparra è già stata versata con il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita). Il resto si consegna al momento dell'atto, con assegno circolare o con bonifico già eseguito e confermato. La legge limita i pagamenti in contanti e, in pratica, in un'escritura (l'atto notarile di compravendita) il contante non si usa.\n\nBozza letta. Chieda la bozza dell'atto con qualche giorno di anticipo e la legga. Controlli nomi, stato civile, regime patrimoniale, identificazione dell'immobile, artigo matricial (il riferimento dell'immobile presso le Finanças), descrição predial (la descrizione nel registro immobiliare), prezzo e forma di pagamento. Un errore in uno di questi campi si corregge con un'email prima dell'atto e dopo costa una rettifica.\n\nVisita finale all'immobile. Ci vada il giorno prima o la mattina stessa. Confermi che sia libero, che quanto pattuito sia ancora lì, che non ci siano danni nuovi e che riesca a leggere i contatori.

Documenti: cosa porta e cosa esige

L'acquirente porta: documento di identità civile valido (cartão de cidadão, la carta d'identità portoghese, o passaporto), numero di identificazione fiscale portoghese, ricevuta del pagamento dell'IMT (imposta portoghese sui trasferimenti onerosi di immobili) e dell'Imposto do Selo (imposta di bollo), i mezzi di pagamento concordati, le polizze assicurative se la banca le chiede al momento dell'atto e, se firma per un'altra persona, la procura con poteri speciali a tale scopo. Se è coniugato, porti anche i dati del coniuge e il regime patrimoniale.\n\nIl venditore presenta, e l'acquirente conferma prima: caderneta predial aggiornata (la scheda fiscale dell'immobile), rilasciata dalle Finanças, con l'identificazione catastale e la superficie; certidão permanente del registro immobiliare (la visura permanente), che mostra chi è il titolare iscritto e quali oneri esistono (ipoteche, pignoramenti, usufrutti, diritti di prelazione iscritti); licença de utilização (licenza d'uso) rilasciata dalla Câmara Municipal, con la precisazione che gli immobili sufficientemente antichi ne sono dispensati e in tal caso il comune rilascia un certificato che lo attesta; certificato energetico, obbligatorio per vendere dal Decreto-Lei 101-D/2020; ficha técnica da habitação (scheda tecnica dell'abitazione) negli immobili più recenti; e dichiarazione dell'amministratore del condominio sugli oneri dovuti, che la legge obbliga il venditore a presentare salvo che l'acquirente dichiari espressamente di rinunciarvi. Non vi rinunci mai senza sapere quanto deve l'unità.\n\nCi sono inoltre diritti di prelazione da rispettare in certi casi, per esempio del comune in zone classificate, dell'inquilino o dei comproprietari. Quando esistono, devono essere stati comunicati prima, pena la possibilità che l'operazione venga contestata in seguito.\n\nRegola pratica: i certificati hanno una validità e la certidão permanente va consultata il giorno stesso dell'escritura. Un pignoramento può entrare nel registro tra la fissazione dell'appuntamento e la firma, e chi ha verificato tre settimane fa non ha verificato nulla.

Come si svolge l'atto e come si paga

L'atto è rapido e prevedibile. Si verificano le identità, si controllano i documenti, si legge o si spiega il contenuto del contratto, si chiariscono i dubbi e si firma. Quando c'è un finanziamento, subito dopo si firma il mútuo com hipoteca (il mutuo con garanzia ipotecaria), con il rappresentante della banca.

Il pagamento si fa lì. L'importo finanziato dalla banca non passa necessariamente dal suo conto: la banca emette un assegno circolare intestato al venditore e, quando il venditore ha ancora un mutuo da estinguere, un assegno separato intestato alla banca di quest'ultimo, per l'importo esatto del capitale residuo, contro consegna del distrate (il documento di cancellazione dell'ipoteca). La sua parte di mezzi propri si consegna con assegno circolare o con bonifico già confermato. Si scomputano gli importi già versati a titolo di caparra, nei termini previsti dal CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita). La provvigione di mediazione di norma viene pagata in quel momento dalla parte che ha incaricato l'agenzia, cioè la parte venditrice.

Le chiavi si consegnano alla fine, dopo la firma. Se qualcosa non torna, non firmi. Una escritura firmata si corregge in tribunale o con l'accordo delle parti. Una escritura rinviata si corregge con una telefonata e una nuova data. Il costo di aspettare una settimana è quasi sempre inferiore al costo di firmare sopra un problema.

Dopo la firma

Il passo che chiude l'acquisto non è la firma, è la registrazione. L'acquisto e l'ipoteca devono essere iscritti alla Conservatória do Registo Predial (il registro immobiliare portoghese). A uno sportello Casa Pronta la registrazione si fa nell'atto stesso. Per le altre vie spetta al notaio, al solicitador della banca o allo stesso acquirente, entro un termine di legge. Confermi chi se ne occuperà, e conservi poi la copia autenticata del titolo e la prova dell'iscrizione definitiva. Finché non è iscritta a suo nome, la casa non è tutelata nei confronti dei terzi.

Poi, il lavoro amministrativo. Voltura dei contatori di acqua, luce e gas e dei contratti di comunicazione. Comunicazione all'amministratore di condominio. Aggiornamento del domicilio fiscale se diventa la sua residenza. E la registrazione della titolarità presso le Finanças (l'amministrazione fiscale portoghese), che deriva dalla comunicazione della conservatória.

Quanto alle imposte, l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'imposta comunale sugli immobili) è dovuto da chi è proprietario alla fine dell'anno di riferimento, e viene liquidato l'anno successivo. Esiste un regime di esenzione temporanea dall'IMI per l'abitazione propria e permanente, soggetto a condizioni e a un limite di valor patrimonial tributário (VPT, il valore fiscale dell'immobile). Le condizioni e i limiti cambiano, quindi li verifichi sul Portal das Finanças prima di contarci.

Che cosa fa saltare una escritura

Quasi tutto ciò che blocca una escritura è rilevabile settimane prima. L'elenco si ripete: ipoteca o pignoramento ancora iscritti e senza distrate (il documento di cancellazione) emesso; licença de utilização (la licenza d'uso dell'immobile) inesistente, o rilasciata per un uso diverso da quello che l'immobile ha oggi; superficie della certidão permanente (la visura permanente del registro immobiliare) diversa dalla superficie della caderneta predial (la scheda dell'immobile presso le Finanças); lavori eseguiti e mai sanati, comprese stanze aggiunte e cantine trasformate in abitazione; eredità non divisa e un erede che non si presenta; IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, l'imposta sui trasferimenti onerosi di immobili) liquidato su un valore sbagliato, o con un'agevolazione a cui in realtà non si ha diritto; carta de crédito (la lettera di concessione del mutuo) emessa con condizioni non ancora soddisfatte; assicurazione che non è stata attivata; diritto di prelazione che non è mai stato comunicato.

Lo schema è sempre lo stesso: nessuno di questi problemi nasce il giorno della escritura. Nascono nel registro, nella caderneta e nella licenza, documenti che chiunque può chiedere e che pochi leggono con attenzione. Per questo il lavoro dal lato dell'acquirente si fa prima, ed è per questo che avere qualcuno che lo faccia per Lei ha valore anche quando non le costa nulla, perché in Portogallo la provvigione di mediazione è a carico della parte venditrice.

Domande frequenti

Posso fare l'escritura senza essere presente?: Può, tramite una procura (procuração) con poteri speciali per acquistare quell'immobile specifico. La procura deve rispettare la forma di legge richiesta e di norma si fa davanti a un notaio. Se è rilasciata all'estero, richiede legalizzazione o apostille e, se è in un'altra lingua, traduzione. Se ne occupi per tempo: una procura scritta male o senza poteri sufficienti basta perché l'atto non si faccia quel giorno. Se c'è un finanziamento, avvisi la banca, perché anche lei deve accettare la procura per la parte del mutuo.
Chi sceglie lo studio notarile, l'acquirente o il venditore?: Di regola sceglie chi sostiene le spese dell'atto, e di norma sono a carico dell'acquirente. Con un mutuo, però, la banca indica di solito il cartório (studio notarile), il balcão (sportello) o il solicitador (professionista legale abilitato a ricevere atti) con cui lavora, perché è chi prepara e registra l'ipoteca. Non è un'imposizione arbitraria e rifiutarla di solito ritarda la fissazione della data. Se ha un motivo per preferire un altro luogo, lo presenti presto, non nella settimana dell'escritura (atto notarile di compravendita).
Quanto tempo passa tra il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, contratto preliminare) e l'escritura (rogito)?: Dipende dalla banca e dallo stato dei documenti, non da una regola fissa. Pesano la perizia dell'immobile, l'emissione e la validità della carta de aprovação (lettera di approvazione del mutuo), il reperimento dei documenti mancanti dal lato del venditore e la cancellazione di vecchie ipoteche. Il termine è quello che resta scritto nel CPCV, quindi lo negozi con margine e preveda la possibilità di proroga. Un termine stretto trasforma un ritardo amministrativo in un inadempimento con conseguenze sulla caparra (sinal).
Serve un avvocato all'escritura?: Non è obbligatorio. Il notaio o il solicitador che riceve l'atto garantisce la legalità e l'identità delle parti, ma è imparziale e non difende il suo interesse. Chi controlla il registo predial (registro immobiliare), la caderneta predial (scheda fiscale dell'immobile), la licença de utilização (licenza d'uso) e la coerenza tra loro svolge un'altra funzione, e quel controllo si fa prima, non il giorno stesso. Può farlo un avvocato, un solicitador o un consulente dal lato dell'acquirente. Quello che non deve succedere è che non lo faccia nessuno.
Cosa succede se manca un documento il giorno dell'escritura?: Dipende dal documento. Se manca la prova del pagamento dell'IMT (imposta sui trasferimenti immobiliari) e dell'Imposto do Selo (imposta di bollo), o se la certidão permanente (certificato permanente del registro immobiliare) mostra un onere ancora da cancellare, l'atto non si fa. Se manca qualcosa dal lato del venditore, il rinvio è imputabile alla parte inadempiente e il CPCV dice cosa questo comporta, compresi i termini e la sorte della caparra. Non accetti di firmare con la promessa che il documento arrivi dopo. Rifissare l'appuntamento costa giorni, firmare passando sopra un problema può costare l'intero affare.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27