Posso comprare casa senza fare il CPCV?

Sì. Il CPCV non è obbligatorio e, se le parti sono pronte, si può andare direttamente all'escritura o al documento particular autenticado (l'atto privato autenticato, alternativa all'escritura). In pratica succede di rado, perché l'acquirente ha bisogno di tempo perché la banca concluda la perizia e formalizzi il mutuo, e il venditore vuole sicurezza durante quell'attesa. Il CPCV esiste per coprire quell'intervallo.

Quanto si dà di solito come caparra?

Non c'è una percentuale fissata dalla legge. L'importo si negozia e riflette l'equilibrio dei rapporti di forza: più alta è la caparra, maggiore è la sicurezza del venditore e maggiore il rischio dell'acquirente. Tenga presente che la caparra esce dai mezzi propri, non dal mutuo, e che la banca finanzia sul minore tra il prezzo di acquisto e il valore della perizia. Faccia i conti sui mezzi propri complessivi prima di fissare la caparra, non dopo.

E se la banca rifiuta il credito dopo che ho firmato il CPCV?

Dipende esclusivamente da ciò che dice il contratto. Se contiene una clausola che subordina l'operazione all'approvazione del finanziamento, con un termine definito, il contratto cade e la caparra viene restituita nei termini lì previsti. Se non la contiene, il rifiuto della banca è un problema suo e il venditore può trattenere la caparra. Non firmi mai un CPCV con il credito ancora da approvare senza quella clausola lì dentro, per iscritto.

Il CPCV deve essere firmato davanti a un notaio?

Non deve essere concluso davanti a un notaio, ma quando la promessa riguarda un edificio o un'unità immobiliare già costruita o in costruzione la legge esige il riconoscimento delle firme in presenza e la certificazione dell'esistenza della licença de utilização o de construção (licenza d'uso o di costruzione), cosa che viene fatta da un notaio, un avvocato, un solicitador (professionista legale abilitato) o una conservatória (l'ufficio del registro immobiliare). Molti contratti includono una rinuncia a questi requisiti. Se firma con rinuncia, sappia che sta rinunciando a una protezione che la legge le dà in quanto acquirente.

Se rinuncio all'acquisto, perdo la caparra?

Di regola sì, se la rinuncia non ha fondamento nel contratto né nella legge. La regola suppletiva è che l'acquirente inadempiente perde la caparra e il venditore inadempiente ne restituisce il doppio. Ci sono eccezioni: una condizione prevista nel contratto che non si è verificata, come il rifiuto del credito, oppure un inadempimento del venditore, come l'esistenza di un onere che si era impegnato a cancellare e non ha cancellato. Se sta pensando di rinunciare, legga il contratto prima di comunicare qualsiasi cosa.

Il CPCV mi protegge se il venditore vende la casa a un'altra persona?

Un contrato-promessa ordinario (il CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il preliminare di compravendita portoghese) le dà diritto al risarcimento e, se non è stata esclusa, all'esecuzione in forma specifica, ma non risulta dal registo predial (il registro immobiliare) e non impedisce materialmente una vendita a un terzo di buona fede. Perché vi sia opponibilità ai terzi, il contratto deve essere stipulato nella forma richiesta e iscritto nel registro, cosa che va espressamente concordata con il venditore. Quando la consegna dell'immobile è già avvenuta, il promissario acquirente può ancora avere diritto di ritenzione, che è una garanzia forte.

Guida all'acquisto

Che cos'è il CPCV e che cosa verificare prima di firmare

Il CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita, è il contratto con cui una parte promette di vendere e l'altra promette di comprare, con il prezzo, il termine e le condizioni già fissati. Non trasferisce la proprietà: la casa diventa sua soltanto con l'escritura (l'atto notarile) o con il documento particular autenticado (la scrittura privata autenticata). Resta comunque il documento più determinante dell'acquisto, perché è lì che si fissano la caparra, il termine per l'escritura, chi paga che cosa e che cosa succede se qualcosa va storto. Prima di firmare, verifichi tre cose. Primo: chi vende è chi può vendere, ed è solo in quella posizione. Secondo: l'immobile è libero da oneri ed è regolare sulla carta, cosa che si vede nella certidão permanente (il certificato del registro immobiliare), nella caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile) e nella licença de utilização (la licenza d'uso). Terzo: il contratto prevede lo scenario in cui il finanziamento non venga concesso e dice che cosa accade alla caparra in quel caso. Una volta firmato, lo spazio di negoziazione si chiude e nascono obblighi con conseguenze patrimoniali.

Che cos'è il CPCV e che cosa non è

È un contratto preliminare previsto dal Código Civil. Le parti si obbligano a stipulare, più avanti, il contratto definitivo di compravendita. Vincola dalla firma, anche se il registro immobiliare resta intestato al venditore e anche se in casa non è ancora entrato nessuno.\n\nLa forma è scritta, con la firma di entrambe le parti. Quando la promessa riguarda un edificio o un'unità già costruita o in costruzione, la legge aggiunge requisiti di forma: autenticazione delle firme in presenza e certificazione, da parte del soggetto che le autentica, dell'esistenza della licença de utilização (licenza d'uso) o della licenza di costruzione. Molti modelli di contratto contengono una clausola con cui le parti rinunciano a questi requisiti, e tale rinuncia è prassi corrente. La mancanza di queste formalità è, di regola, invocabile dal promissario acquirente, ed è proprio per questo che chi vi rinuncia sta rinunciando a una protezione propria, non del venditore.\n\nNon confonda il CPCV con il contratto di prenotazione. La prenotazione è di solito un documento breve, con un importo modesto, destinato a togliere l'immobile dal mercato per pochi giorni mentre si prepara il CPCV. Non sempre segue il regime della caparra e non sempre garantisce ciò che l'acquirente crede di garantire. Lo legga con la stessa attenzione.

La caparra (sinal): che cosa rischia ciascuna parte

La caparra (sinal) è la somma che l'acquirente consegna alla firma. Non esiste un importo fissato dalla legge: si negozia. Il regime suppletivo è simmetrico e vale la pena conoscerlo prima di discutere degli importi. Se l'acquirente rinuncia senza giustificazione, perde la caparra. Se rinuncia il venditore, restituisce la caparra al doppio.\n\nEsiste un rimedio più forte del semplice rimborso del denaro: l'execução específica (l'esecuzione in forma specifica). È un'azione giudiziale in cui la sentenza produce gli effetti della dichiarazione che il venditore si rifiuta di rendere, ossia il tribunale trasferisce l'immobile al posto suo. Verifichi se il contratto esclude questo diritto per accordo delle parti, perché è possibile e compare nei modelli di contratto. Se le chiavi sono state consegnate prima dell'escritura (l'atto notarile), la cosiddetta tradição da coisa (consegna della cosa), il promissario acquirente può inoltre beneficiare del diritto di ritenzione sull'immobile e, in alternativa al doppio della caparra, pretendere il valore corrispondente all'aumento di valore dell'immobile.\n\nPaghi sempre con un mezzo tracciabile, bonifico bancario o assegno, e su un conto intestato al venditore, mai su conti di terzi né all'agenzia senza che il contratto lo preveda espressamente. Conservi la ricevuta e la faccia allegare al contratto.

Verificare l'immobile sulla carta

Chieda la certidão permanente do registo predial (la visura aggiornata del registro immobiliare) e la legga fino in fondo. È lì che compaiono ipoteche, pignoramenti, usufrutti, servitù, azioni giudiziarie pendenti e l'identità del titolare iscritto. Un'ipoteca del venditore non impedisce l'acquisto, ma il contratto deve dire chi si occupa della cancellazione e quando, e la cosa più sicura è che la cancellazione si risolva nell'atto stesso della escritura (l'atto notarile di compravendita), con parte del prezzo destinata a estinguere il prestito del venditore.\n\nConfronti la certidão permanente con la caderneta predial (la scheda del bene nella matrice fiscale, presso le Finanças). L'artigo matricial, la frazione, la superficie e l'ubicazione devono coincidere tra i due documenti. Le divergenze tra registro e matrice sono frequenti e si risolvono, ma richiedono tempo, ed è meglio scoprirle prima di fissare la data della escritura che alla vigilia. Verifichi anche se il garage e il ripostiglio sono parti della frazione, frazioni autonome separate oppure soltanto di uso esclusivo, perché questo cambia ciò che sta comprando.\n\nEsiga la licença de utilização (la licenza che fissa la destinazione d'uso autorizzata dell'immobile) e verifichi a quale uso l'immobile è destinato. Abitazione, commercio, servizi e magazzino non sono intercambiabili, e un immobile autorizzato per un'altra destinazione crea problemi di finanziamento e di utilizzo. Verifichi il certificato energetico, obbligatorio nella vendita. Chieda la ficha técnica da habitação (il fascicolo tecnico dell'abitazione), richiesta per le costruzioni più recenti. Chieda all'amministratore del condominio una dichiarazione sugli oneri in vigore, sulle quote non pagate e sui lavori già approvati in assemblea ma non ancora eseguiti, perché questi ultimi diventano un costo a suo carico. Infine, verifichi se l'immobile è locato o occupato e se il contratto garantisce la consegna libera da persone e cose.

Verificare chi vende

Il venditore deve essere il titolare iscritto nel registro, oppure qualcuno con i poteri per rappresentarlo. Verifichi l'identificazione di tutti i proprietari e non solo di chi si è presentato alla visita.\n\nSe il venditore è coniugato, il regime patrimoniale determina se sia necessaria la firma del coniuge, e la vendita della casa adibita a residenza della famiglia richiede sempre il consenso dell'altro coniuge, indipendentemente da chi risulti nel registro. Se l'immobile proviene da un'eredità ancora indivisa, servono tutti gli eredi e il cabeça de casal (l'erede che amministra l'eredità), e l'habilitação de herdeiros (l'atto che accerta chi sono gli eredi) e la divisione devono essere risolte prima della escritura. Se qualcuno firma per procuração (procura), legga la procura: quali poteri conferisce, se comprende la riscossione del prezzo, se è valida e se è stata revocata.\n\nQuando il venditore è una società, chieda la certidão permanente comercial (la visura del registro delle imprese) e verifichi chi ha il potere di impegnare la società e se le firme presenti sono sufficienti. Quando il venditore non è residente, verifichi il numero di identificazione fiscale e la rappresentanza, perché ciò condiziona la fissazione della data della escritura.

Le clausole che decidono l'esito

La clausola di finanziamento è la più importante per chi compra con un mutuo. Deve dire che il contratto è condizionato all'approvazione del prestito, indicare il termine per ottenere la decisione della banca e stabilire la restituzione della caparra, senza penale, se l'approvazione non arriva. Senza questa clausola, un credito rifiutato si trasforma in caparra persa. È anche per questo che arrivare al CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita che precede la escritura) con il credito già approvato cambia la posizione negoziale di chi compra.\n\nIl termine e la fissazione della data della escritura hanno bisogno di date, non di espressioni come appena possibile. Definisca chi fissa la data, con quanto preavviso va comunicata, dove si svolge e che cosa succede se la data salta. Un semplice ritardo costituisce mora e non consente, di per sé, di risolvere il contratto: per trasformare il ritardo in inadempimento definitivo è normalmente necessario diffidare l'altra parte fissando un termine ragionevole e avvertendo che, scaduto tale termine, viene meno l'interesse all'affare.\n\nFissi inoltre lo stato dell'immobile e la possibilità di visitarlo prima della escritura per verificare che sia nelle stesse condizioni del giorno della firma. Elenchi in allegato ciò che resta nella casa, dagli elettrodomestici ai mobili. Ripartisca espressamente le spese: l'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'imposta sul trasferimento dell'immobile) e l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo) sono a carico dell'acquirente e si pagano prima della escritura, mentre la provvigione di mediazione è pagata da chi ha conferito l'incarico di mediazione. Verifichi se l'immobile è soggetto a diritti di prelazione, del comune, del conduttore, di comproprietari o di altri enti, e chi si occupa delle comunicazioni, perché una prelazione esercitata fa saltare l'affare.

Gli errori che si pagano cari

Firmare la bozza arrivata dall'agenzia senza cambiare una riga. Quelle bozze sono scritte per proteggere il venditore e l'agenzia, il che è legittimo, e non hanno alcun obbligo di proteggere chi compra. Le clausole di finanziamento, di termine e di distrate da hipoteca (la cancellazione dell'ipoteca) sono quasi sempre negoziabili.\n\nRinunciare alla declaração do condomínio (la dichiarazione del condominio sulle spese e sui debiti), accettare di pagare la caparra in contanti o a un terzo, non allegare le ricevute, lasciare aperta la data dell'escritura (l'atto notarile di compravendita), firmare senza aver visto la certidão permanente aggiornata (la visura aggiornata del registro immobiliare) e firmare prima di avere una risposta definitiva della banca. Tutte queste scorciatoie fanno risparmiare giorni e possono costare la caparra.\n\nE un errore meno evidente: dare per scontato che il CPCV firmato (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) impedisca al venditore di vendere a un'altra persona. In pratica non lo impedisce. Un contrato-promessa comune non ha efficacia reale e il registo predial (il registro immobiliare) non ne dà conto. Per ottenere protezione al registro nei confronti dei terzi, il contratto deve essere concluso nella forma richiesta ed essere iscritto nel registro, cosa rara e che deve essere espressamente concordata. Quando l'operazione è grande o il termine fino all'escritura è lungo, vale la pena sollevare la questione.

Dove entra un consulente dal lato di chi compra

Stonest Partners lavora dalla parte di chi compra. Accompagniamo acquirenti che hanno già il credito approvato, dalla scelta dell'immobile fino all'escritura, e l'acquirente non paga: paga la parte venditrice. Questo significa che la lettura dei documenti e la discussione delle clausole del CPCV sono fatte da qualcuno il cui mandato è il suo.\n\nIn pratica vuol dire chiedere la certidão permanente e la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile, rilasciata dalle Finanças) prima che ci sia un contratto, confrontare registro e matriz (la matriz predial, il registro fiscale dell'immobile), verificare la licença de utilização (la licenza d'uso) e la destinazione, esigere la declaração do condomínio, negoziare la clausola di finanziamento e il termine dell'escritura, e segnalare ciò che non torna finché si può ancora tornare indietro.\n\nUn consulente non sostituisce l'avvocato né il notaio. Se il caso presenta un'eredità non divisa, una procura dubbia, lavori senza licenza o un contenzioso pendente, la revisione legale è obbligatoria e lo diciamo, invece di spingere l'operazione avanti.

Domande frequenti

Posso comprare casa senza fare il CPCV?: Sì. Il CPCV non è obbligatorio e, se le parti sono pronte, si può andare direttamente all'escritura o al documento particular autenticado (l'atto privato autenticato, alternativa all'escritura). In pratica succede di rado, perché l'acquirente ha bisogno di tempo perché la banca concluda la perizia e formalizzi il mutuo, e il venditore vuole sicurezza durante quell'attesa. Il CPCV esiste per coprire quell'intervallo.
Quanto si dà di solito come caparra?: Non c'è una percentuale fissata dalla legge. L'importo si negozia e riflette l'equilibrio dei rapporti di forza: più alta è la caparra, maggiore è la sicurezza del venditore e maggiore il rischio dell'acquirente. Tenga presente che la caparra esce dai mezzi propri, non dal mutuo, e che la banca finanzia sul minore tra il prezzo di acquisto e il valore della perizia. Faccia i conti sui mezzi propri complessivi prima di fissare la caparra, non dopo.
E se la banca rifiuta il credito dopo che ho firmato il CPCV?: Dipende esclusivamente da ciò che dice il contratto. Se contiene una clausola che subordina l'operazione all'approvazione del finanziamento, con un termine definito, il contratto cade e la caparra viene restituita nei termini lì previsti. Se non la contiene, il rifiuto della banca è un problema suo e il venditore può trattenere la caparra. Non firmi mai un CPCV con il credito ancora da approvare senza quella clausola lì dentro, per iscritto.
Il CPCV deve essere firmato davanti a un notaio?: Non deve essere concluso davanti a un notaio, ma quando la promessa riguarda un edificio o un'unità immobiliare già costruita o in costruzione la legge esige il riconoscimento delle firme in presenza e la certificazione dell'esistenza della licença de utilização o de construção (licenza d'uso o di costruzione), cosa che viene fatta da un notaio, un avvocato, un solicitador (professionista legale abilitato) o una conservatória (l'ufficio del registro immobiliare). Molti contratti includono una rinuncia a questi requisiti. Se firma con rinuncia, sappia che sta rinunciando a una protezione che la legge le dà in quanto acquirente.
Se rinuncio all'acquisto, perdo la caparra?: Di regola sì, se la rinuncia non ha fondamento nel contratto né nella legge. La regola suppletiva è che l'acquirente inadempiente perde la caparra e il venditore inadempiente ne restituisce il doppio. Ci sono eccezioni: una condizione prevista nel contratto che non si è verificata, come il rifiuto del credito, oppure un inadempimento del venditore, come l'esistenza di un onere che si era impegnato a cancellare e non ha cancellato. Se sta pensando di rinunciare, legga il contratto prima di comunicare qualsiasi cosa.
Il CPCV mi protegge se il venditore vende la casa a un'altra persona?: Un contrato-promessa ordinario (il CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il preliminare di compravendita portoghese) le dà diritto al risarcimento e, se non è stata esclusa, all'esecuzione in forma specifica, ma non risulta dal registo predial (il registro immobiliare) e non impedisce materialmente una vendita a un terzo di buona fede. Perché vi sia opponibilità ai terzi, il contratto deve essere stipulato nella forma richiesta e iscritto nel registro, cosa che va espressamente concordata con il venditore. Quando la consegna dell'immobile è già avvenuta, il promissario acquirente può ancora avere diritto di ritenzione, che è una garanzia forte.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27