Question 1

Oltre all'anticipo, quanto denaro serve per comprare casa?

Accepted Answer

Servono l'anticipo più le imposte dell'acquisto (IMT e Imposto do Selo), più i costi del mutuo (perizia, commissioni della banca e Imposto do Selo sul prestito), più le spese dell'escritura e delle registrazioni. Niente di tutto questo viene finanziato dalla banca. L'importo esatto dipende dal prezzo dell'immobile, dal comune, dall'essere o meno habitação própria e permanente e dalla banca scelta, quindi il conto si fa caso per caso, con il simulatore di IMT del Portal das Finanças e con la FINE della banca (la scheda informativa normalizzata sul mutuo) alla mano.

Question 2

La banca presta il denaro per pagare l'IMT?

Accepted Answer

No. L'IMT e l'Imposto do Selo sull'acquisto sono pagati dall'acquirente, con capitale proprio, prima dell'escritura, e la ricevuta viene richiesta in sede di atto. Il finanziamento riguarda l'immobile, non le imposte sul trasferimento. Contare sulla banca per coprire le imposte è un errore di budget frequente al primo acquisto.

Question 3

Chi paga l'escritura, l'acquirente o il venditore?

Accepted Answer

Di regola, l'acquirente. Sono a suo carico le spese dell'atto, la registrazione dell'acquisto e, in caso di finanziamento, l'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca. Le parti possono accordarsi diversamente, ma quell'accordo deve essere scritto nel contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, il contratto preliminare di compravendita), non concordato a voce. Gli importi risultano dalle tabelle pubbliche di Casa Pronta e delle conservatórias (Conservatórias do Registo Predial, gli uffici del registro immobiliare).

Question 4

Quanto costa avere un consulente dalla parte dell'acquirente?

Accepted Answer

In Stonest Partners, niente per l'acquirente. Il compenso arriva dal lato venditore, come accade nella mediazione immobiliare in generale. Ciò che cambia è da quale parte del tavolo sta chi vi accompagna: il consulente dell'acquirente cura gli interessi di chi compra, dal criterio di scelta alla verifica documentale e all'escritura (l'atto notarile di compravendita).

Question 5

Perdo il sinal (la caparra versata) se rinuncio all'acquisto?

Accepted Answer

Se l'acquirente non adempie il contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) senza giustificazione legale, sì: il sinal versato si perde a favore del venditore. Se è il venditore a non adempiere, la legge prevede che l'acquirente possa esigere il doppio del sinal consegnato. È per questo che le condizioni di finanziamento e la verifica documentale devono essere risolte prima di firmare il contrato-promessa, e non dopo.

Question 6

Posso fare una proposta senza avere il credito approvato?

Accepted Answer

Può, ma parte in svantaggio. Il venditore non ha modo di verificare che lei possa pagare, e su una casa contesa questo di solito decide. Se procede così, esiga che il contrato-promessa includa una clausola che lo condizioni all'ottenimento del credito, con termine definito e restituzione del sinal in caso di rifiuto della banca. Senza quella clausola, un rifiuto della banca si trasforma in un suo inadempimento e il sinal si perde.

Question 7

L'approvazione della banca garantisce che io possa comprare quella casa?

Accepted Answer

No. L'approvazione valuta l'acquirente, non l'immobile. La banca farà comunque periziare la casa e verificherà la sua situazione registrale e documentale. Se la perizia risulta inferiore al prezzo, la banca finanzia sul valore più basso e la differenza deve uscire da capitale proprio oppure il prezzo deve essere rinegoziato. Se ci sono ipoteche da cancellare, superfici divergenti o manca la licença de utilização (il certificato di agibilità dell'immobile), il finanziamento può non procedere su quel determinato immobile.

Question 8

Quanto dura l'approvazione del mutuo?

Accepted Answer

Ha un termine di validità, fissato dalla banca e indicato nella decisione e nella FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, il prospetto informativo standardizzato europeo sul credito). Non è a tempo indeterminato e non blocca le condizioni per sempre. Se scade prima che trovi casa, la pratica viene rifatta e il tasso, lo spread e l'importo possono non essere più gli stessi. Confermi il termine per iscritto con la sua banca e organizzi la ricerca entro quel termine.

Question 9

Devo chiedere l'approvazione a più di una banca?

Accepted Answer

È comune ed è utile, perché consente di confrontare le proposte sulla FINE, che presenta le condizioni in modo standardizzato e quindi confrontabile tra banche. Confronti il tasso, la durata, le spese e i prodotti collegati, come le assicurazioni o l'accredito dello stipendio, e non solo lo spread. Tenga presente che ogni richiesta comporta verifiche sulla sua posizione creditizia e documentazione da ripresentare, per cui è meglio farne due o tre fatte bene che molte di fretta.

Question 10

Cosa succede se la banca valuta la casa al di sotto del prezzo richiesto?

Accepted Answer

La banca finanzia sul valore più basso tra prezzo e perizia, quindi la differenza resta a suo carico. Ci sono tre vie d'uscita: coprire la differenza con capitale proprio, rinegoziare il prezzo con il venditore usando la perizia come argomento, oppure non procedere. Se il contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) è già firmato senza una clausola che preveda questa situazione, il margine di manovra è molto minore. È uno dei motivi per verificare valori e documenti prima di firmare, e non dopo.

Question 11

Quanto tempo richiede l'approvazione del mutuo casa?

Accepted Answer

Dipende soprattutto da quanto è completa la pratica presentata. Con tutta la documentazione in ordine, la decisione sull'acquirente è di solito rapida; ciò che allunga i tempi è la perizia dell'immobile, la verifica presso il registro immobiliare e le richieste di documenti mancanti. Metta in conto due fasi distinte: l'approvazione dell'importo, che si può ottenere prima di scegliere casa, e l'approvazione finale legata all'immobile specifico, che parte solo dopo averlo trovato. Raccogliere tutto prima di presentare la pratica è il modo più efficace per accorciare il processo.

Question 12

La banca finanzia il 100% del valore della casa?

Accepted Answer

Di regola no. La banca finanzia una percentuale del minore tra il prezzo di acquisto e il valore della perizia, e questa percentuale ha limiti fissati dalla raccomandazione macroprudenziale del Banco de Portugal, più stretti per la seconda casa che per l'abitazione propria e permanente (habitação própria e permanente, la residenza principale). La differenza è l'anticipo, pagato con denaro proprio. A essa si sommano l'IMT, l'Imposto do Selo, l'escritura e le iscrizioni, che neppure vengono finanziati. Verifichi la percentuale in vigore sul sito del Banco de Portugal e l'importo preciso nella proposta della sua banca.

Question 13

La perizia della banca è risultata inferiore al prezzo. Che cosa succede?

Accepted Answer

La banca calcola il mutuo sul valore della perizia, che è il più basso dei due, e l'importo finanziato scende. La differenza deve essere coperta con mezzi propri. Ci sono tre vie d'uscita: rinegoziare il prezzo con il venditore usando la perizia come argomento, contestare la valutazione presso la banca se c'è un errore di fatto, per esempio superfici o tipologia registrate male, oppure chiedere una seconda perizia presso un altro istituto. Se nessuna funziona e ha già firmato il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) senza clausola di finanziamento, la caparra è a rischio.

Question 14

Tasso fisso o variabile: quale scegliere?

Accepted Answer

La domanda giusta non è quale costi meno, perché questo si sa solo alla fine. È quanta variazione della rata regge il suo bilancio. Se un aumento significativo della rata crea una difficoltà reale, il tasso fisso o misto compra prevedibilità e quel costo si giustifica. Se c'è margine, il variabile tende ad avere uno spread più competitivo e una commissione di rimborso anticipato più bassa, il che interessa a chi conta di rimborsare presto o di vendere entro pochi anni. Confronti sempre sul TAEG e chieda la stessa simulazione a più di una banca.

Question 15

Posso cambiare banca dopo aver ottenuto l'approvazione del mutuo?

Accepted Answer

Sì. Un'approvazione non obbliga a nulla finché il contratto non è firmato, e chiedere proposte a più banche in parallelo è prassi normale. Il confronto si fa con la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, il prospetto informativo europeo standardizzato) di ciascuna, una accanto all'altra, guardando il TAEG e il pacchetto di prodotti associati, non solo lo spread. Dopo l'escritura (l'atto notarile di compravendita) si può ancora trasferire il mutuo a un altro istituto, ma lì pesano i costi di distrate (la cancellazione dell'ipoteca precedente), la nuova registrazione e una nuova perizia.

Question 16

L'IMT si paga prima o dopo l'escritura?

Accepted Answer

Prima. Chi stipula l'escritura richiede la ricevuta di liquidazione e di pagamento dell'IMT e dell'Imposto do Selo e non procede senza. Preveda di avere il denaro disponibile nella settimana dell'escritura, perché queste imposte non sono finanziate dal mutuo casa.

Question 17

L'IMT si calcola sul prezzo o sul valore patrimoniale?

Accepted Answer

Sul maggiore dei due. Se il valor patrimonial tributário (VPT, il valore fiscale dell'immobile) indicato nella caderneta predial (l'estratto della matrice fiscale dell'immobile) è superiore al prezzo dichiarato, è il VPT a costituire la base dell'imposta. Per questo vale la pena consultare la caderneta prima di chiudere il prezzo.

Question 18

Chi è esente da IMT?

Accepted Answer

Un'abitazione propria e permanente (habitação própria e permanente) il cui valore rientri nel primo scaglione della tabella non paga IMT. Esiste inoltre un regime di esenzione per i giovani all'acquisto della prima abitazione propria e permanente, soggetto a un limite di età, a un tetto di valore e alla condizione di non essere mai stati proprietari di un'altra abitazione, e agevolazioni legate alla riabilitazione urbana. Tutte queste esenzioni possono decadere se la destinazione dell'immobile cambia entro il termine di legge. I limiti in vigore vanno confermati sul Portal das Finanças.

Question 19

Dove vedo le aliquote IMT in vigore quest'anno?

Accepted Answer

Nel simulatore dell'IMT sul Portal das Finanças, che applica la tabella in vigore il giorno in cui lo si usa, e nel testo consolidato del Código do IMT pubblicato nel Diário da República. Le tabelle cambiano con l'Orçamento do Estado (la legge di bilancio), perciò i valori copiati da articoli, compresi quelli di siti di agenzie immobiliari, diventano obsoleti senza preavviso.

Question 20

Pago più IMT se compro la casa per affittarla?

Accepted Answer

Sì. La tabella dell'abitazione secondaria, che copre l'acquisto per affittare o la seconda casa, ha aliquote più alte di quella dell'abitazione propria e permanente. E se compra dichiarando abitazione propria e permanente e poi affitta entro il termine previsto dalla legge, l'agevolazione decade e l'imposta diventa dovuta, con interessi.

Question 21

La banca presta il denaro per pagare l'IMT?

Accepted Answer

Di norma no. Il mutuo per l'abitazione finanzia una percentuale del valore dell'immobile, stimato dalla banca, e le imposte dell'acquisto restano fuori. L'IMT, l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo), l'escritura (l'atto notarile) e la registrazione si pagano con mezzi propri, ed è per questo che il risparmio necessario è sempre superiore all'anticipo.

Question 22

Dove ottengo la caderneta predial di una casa che voglio comprare?

Accepted Answer

Normalmente si chiede al venditore o all'agenzia, ed è così che deve essere: il proprietario la ottiene sul Portal das Finanças in modo immediato. Chi non è intestatario può richiedere una certidão de teor matricial presso un Serviço de Finanças o via internet, giustificando l'interesse e pagando la tassa in vigore. In pratica, un venditore che non consegna la caderneta è un segnale da prendere sul serio.

Question 23

La certidão permanente ha una scadenza?

Accepted Answer

L'accesso funziona con un codice a validità limitata e rinnovabile, e finché il codice è valido si vede sempre l'informazione aggiornata. Un PDF stampato non ha questo effetto: prova solo ciò che risultava registrato il giorno in cui è stato emesso, e una nuova iscrizione può essere entrata il giorno dopo. Chieda il codice al venditore oppure sottoscriva lei stesso la certidão.

Question 24

Il valor patrimonial tributário è il valore della casa?

Accepted Answer

No. Il valor patrimonial tributário (VPT) è un valore di calcolo fiscale, determinato da una formula con coefficienti (superficie, ubicazione, qualità, vetustà), e serve a liquidare l'IMI (l'imposta comunale annuale sugli immobili) e come riferimento minimo dell'IMT. Può stare molto sopra o molto sotto il prezzo di mercato, soprattutto se l'ultima valutazione è vecchia. Non lo usi come stima di quanto vale la casa né come stima di a quanto riuscirà a rivenderla.

Question 25

Posso comprare con un mutuo una casa senza licença de utilização (l'agibilità)?

Accepted Answer

Di regola no. Il notaio non stipula l'escritura senza di essa e la banca non eroga il capitale. L'eccezione nota sono gli edifici anteriori alla data a partire dalla quale la licenza è diventata obbligatoria, e in quel caso si presenta una certidão della Câmara Municipal che ne attesta l'antichità. Verifichi presso la Câmara Municipal del concelho prima di dare per scontato che il suo caso rientri nell'eccezione.

Question 26

La superficie dell'annuncio non coincide con quella della caderneta. È grave?

Accepted Answer

Dipende dall'origine della differenza. Gli annunci usano spesso l'área bruta de construção (la superficie lorda costruita), che include le parti comuni ed è maggiore dell'área bruta privativa (la superficie lorda privata) della caderneta, e lì la divergenza è solo di definizione. Se invece esistono metri abitabili reali che non risultano da nessun documento (un balcone chiuso, un sottotetto convertito, un annesso), allora c'è un'opera da regolarizzare. Questo incide sulla perizia della banca, sull'IMI e sulla vendita futura, e deve essere risolto dal venditore prima dell'escritura.

Question 27

Posso comprare casa senza fare il CPCV?

Accepted Answer

Sì. Il CPCV non è obbligatorio e, se le parti sono pronte, si può andare direttamente all'escritura o al documento particular autenticado (l'atto privato autenticato, alternativa all'escritura). In pratica succede di rado, perché l'acquirente ha bisogno di tempo perché la banca concluda la perizia e formalizzi il mutuo, e il venditore vuole sicurezza durante quell'attesa. Il CPCV esiste per coprire quell'intervallo.

Question 28

Quanto si dà di solito come caparra?

Accepted Answer

Non c'è una percentuale fissata dalla legge. L'importo si negozia e riflette l'equilibrio dei rapporti di forza: più alta è la caparra, maggiore è la sicurezza del venditore e maggiore il rischio dell'acquirente. Tenga presente che la caparra esce dai mezzi propri, non dal mutuo, e che la banca finanzia sul minore tra il prezzo di acquisto e il valore della perizia. Faccia i conti sui mezzi propri complessivi prima di fissare la caparra, non dopo.

Question 29

E se la banca rifiuta il credito dopo che ho firmato il CPCV?

Accepted Answer

Dipende esclusivamente da ciò che dice il contratto. Se contiene una clausola che subordina l'operazione all'approvazione del finanziamento, con un termine definito, il contratto cade e la caparra viene restituita nei termini lì previsti. Se non la contiene, il rifiuto della banca è un problema suo e il venditore può trattenere la caparra. Non firmi mai un CPCV con il credito ancora da approvare senza quella clausola lì dentro, per iscritto.

Question 30

Il CPCV deve essere firmato davanti a un notaio?

Accepted Answer

Non deve essere concluso davanti a un notaio, ma quando la promessa riguarda un edificio o un'unità immobiliare già costruita o in costruzione la legge esige il riconoscimento delle firme in presenza e la certificazione dell'esistenza della licença de utilização o de construção (licenza d'uso o di costruzione), cosa che viene fatta da un notaio, un avvocato, un solicitador (professionista legale abilitato) o una conservatória (l'ufficio del registro immobiliare). Molti contratti includono una rinuncia a questi requisiti. Se firma con rinuncia, sappia che sta rinunciando a una protezione che la legge le dà in quanto acquirente.

Question 31

Se rinuncio all'acquisto, perdo la caparra?

Accepted Answer

Di regola sì, se la rinuncia non ha fondamento nel contratto né nella legge. La regola suppletiva è che l'acquirente inadempiente perde la caparra e il venditore inadempiente ne restituisce il doppio. Ci sono eccezioni: una condizione prevista nel contratto che non si è verificata, come il rifiuto del credito, oppure un inadempimento del venditore, come l'esistenza di un onere che si era impegnato a cancellare e non ha cancellato. Se sta pensando di rinunciare, legga il contratto prima di comunicare qualsiasi cosa.

Question 32

Il CPCV mi protegge se il venditore vende la casa a un'altra persona?

Accepted Answer

Un contrato-promessa ordinario (il CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il preliminare di compravendita portoghese) le dà diritto al risarcimento e, se non è stata esclusa, all'esecuzione in forma specifica, ma non risulta dal registo predial (il registro immobiliare) e non impedisce materialmente una vendita a un terzo di buona fede. Perché vi sia opponibilità ai terzi, il contratto deve essere stipulato nella forma richiesta e iscritto nel registro, cosa che va espressamente concordata con il venditore. Quando la consegna dell'immobile è già avvenuta, il promissario acquirente può ancora avere diritto di ritenzione, che è una garanzia forte.

Question 33

Posso fare l'escritura senza essere presente?

Accepted Answer

Può, tramite una procura (procuração) con poteri speciali per acquistare quell'immobile specifico. La procura deve rispettare la forma di legge richiesta e di norma si fa davanti a un notaio. Se è rilasciata all'estero, richiede legalizzazione o apostille e, se è in un'altra lingua, traduzione. Se ne occupi per tempo: una procura scritta male o senza poteri sufficienti basta perché l'atto non si faccia quel giorno. Se c'è un finanziamento, avvisi la banca, perché anche lei deve accettare la procura per la parte del mutuo.

Question 34

Chi sceglie lo studio notarile, l'acquirente o il venditore?

Accepted Answer

Di regola sceglie chi sostiene le spese dell'atto, e di norma sono a carico dell'acquirente. Con un mutuo, però, la banca indica di solito il cartório (studio notarile), il balcão (sportello) o il solicitador (professionista legale abilitato a ricevere atti) con cui lavora, perché è chi prepara e registra l'ipoteca. Non è un'imposizione arbitraria e rifiutarla di solito ritarda la fissazione della data. Se ha un motivo per preferire un altro luogo, lo presenti presto, non nella settimana dell'escritura (atto notarile di compravendita).

Question 35

Quanto tempo passa tra il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, contratto preliminare) e l'escritura (rogito)?

Accepted Answer

Dipende dalla banca e dallo stato dei documenti, non da una regola fissa. Pesano la perizia dell'immobile, l'emissione e la validità della carta de aprovação (lettera di approvazione del mutuo), il reperimento dei documenti mancanti dal lato del venditore e la cancellazione di vecchie ipoteche. Il termine è quello che resta scritto nel CPCV, quindi lo negozi con margine e preveda la possibilità di proroga. Un termine stretto trasforma un ritardo amministrativo in un inadempimento con conseguenze sulla caparra (sinal).

Question 36

Serve un avvocato all'escritura?

Accepted Answer

Non è obbligatorio. Il notaio o il solicitador che riceve l'atto garantisce la legalità e l'identità delle parti, ma è imparziale e non difende il suo interesse. Chi controlla il registo predial (registro immobiliare), la caderneta predial (scheda fiscale dell'immobile), la licença de utilização (licenza d'uso) e la coerenza tra loro svolge un'altra funzione, e quel controllo si fa prima, non il giorno stesso. Può farlo un avvocato, un solicitador o un consulente dal lato dell'acquirente. Quello che non deve succedere è che non lo faccia nessuno.

Question 37

Cosa succede se manca un documento il giorno dell'escritura?

Accepted Answer

Dipende dal documento. Se manca la prova del pagamento dell'IMT (imposta sui trasferimenti immobiliari) e dell'Imposto do Selo (imposta di bollo), o se la certidão permanente (certificato permanente del registro immobiliare) mostra un onere ancora da cancellare, l'atto non si fa. Se manca qualcosa dal lato del venditore, il rinvio è imputabile alla parte inadempiente e il CPCV dice cosa questo comporta, compresi i termini e la sorte della caparra. Non accetti di firmare con la promessa che il documento arrivi dopo. Rifissare l'appuntamento costa giorni, firmare passando sopra un problema può costare l'intero affare.

Question 38

Chi paga il certificato energetico, il compratore o il venditore?

Accepted Answer

Paga il venditore. L'obbligo di avere il certificato è del proprietario dell'immobile ed esiste prima ancora della pubblicazione dell'annuncio. L'acquirente non incarica nessuno e non paga nulla, e deve ricevere il certificato senza costi. Se le chiedono di pagare il certificato della casa che sta comprando, le stanno passando un obbligo che non è suo.

Question 39

Posso comprare una casa che non ha il certificato energetico?

Accepted Answer

Non deve procedere senza aver risolto la questione. Il certificato è obbligatorio per la vendita e il venditore deve averlo. Se alla data del contrato-promessa non esiste ancora, esiga che il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) fissi il termine di consegna prima dell'escritura (l'atto definitivo di compravendita) e le conseguenze del mancato rispetto. Una promessa verbale la lascia senza argomenti il giorno dell'escritura.

Question 40

Una casa con classe energetica F è un cattivo acquisto?

Accepted Answer

Non necessariamente. La classe F dice che l'edificio consuma molto per il comfort che offre, cosa comune nelle costruzioni vecchie senza isolamento. Se il prezzo lo riflette già e gli interventi di miglioramento elencati nel certificato rientrano nel suo budget, può essere un buon acquisto. L'errore è pagare il prezzo di una casa efficiente per una casa che richiederà lavori.

Question 41

Il certificato energetico scade?

Accepted Answer

Sì. Ha una durata di validità e la data limite è stampata sul documento stesso. La verifichi prima di ogni altra cosa: un certificato scaduto non vale per la vendita e deve essere rifatto da un perito qualificato. La validità non è uguale per tutti i tipi di edificio, quindi la data che risulta dal documento è l'unica risposta affidabile per quell'immobile.

Question 42

La classe energetica può salire dopo i lavori?

Accepted Answer

Può. Cambiare le finestre, isolare la copertura o sostituire il sistema di riscaldamento dell'acqua modifica il calcolo. Perché la nuova classe risulti registrata, occorre emettere un certificato nuovo, con un perito qualificato, dopo la conclusione dei lavori. Se pensa di vendere o affittare più avanti, o di chiedere incentivi o un credito con condizioni legate alla prestazione energetica, vale la pena aggiornarlo.

Question 43

Sono l'acquirente. Devo pagare una provvigione all'agenzia?

Accepted Answer

Di regola no. La provvigione è dovuta da chi ha firmato il contratto di mediazione immobiliare e, nella vendita di una casa, chi firma è quasi sempre il venditore. Se le chiedono una provvigione come acquirente, chieda il documento firmato da lei che crea tale obbligo. Se non esiste il documento, non esiste l'obbligo. L'unico caso in cui paga l'acquirente è quando è lui il cliente dell'agenzia, avendo firmato un contratto di ricerca di immobile.

Question 44

La provvigione si paga al CPCV o alla escritura?

Accepted Answer

Dipende da quanto è scritto nel contratto di mediazione. La regola generale è che il compenso matura con la conclusione del contratto di compravendita, cioè alla escritura (l'atto firmato davanti al notaio). Ma è valido pattuire che una parte venga pagata alla firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV, il contratto preliminare di compravendita), e molti contratti lo prevedono. Chi vende deve leggere quella clausola prima di firmare, perché stabilisce se resta debitore della provvigione in un affare che non si è ancora chiuso.

Question 45

Sulla provvigione dell'agenzia si applica l'IVA?

Accepted Answer

Sì. La mediazione immobiliare è una prestazione di servizi e alla provvigione si aggiunge l'IVA all'aliquota di legge in vigore, con fattura emessa al cliente dell'agenzia. Quando confronta proposte di agenzie, confronti sempre con IVA inclusa, perché alcune indicano l'importo con IVA e altre senza. L'aliquota applicabile si consulta sul Portal das Finanças (il portale dell'amministrazione fiscale portoghese), dato che cambia per via dell'Orçamento do Estado (la legge di bilancio).

Question 46

Se ho un mio consulente, il venditore paga due provvigioni?

Accepted Answer

No. Il venditore paga la provvigione che ha pattuito, una sola. Quando l'acquirente arriva accompagnato da un'altra impresa, le due agenzie si dividono quella stessa provvigione, in quella che il mercato chiama condivisione o co-mediazione. Per l'acquirente, l'effetto è avere qualcuno dalla propria parte senza che il prezzo della casa salga e senza pagare onorari.

Question 47

L'agenzia mi ha chiesto una quota di prenotazione. È la provvigione?

Accepted Answer

No, sono cose diverse. La quota di prenotazione è denaro consegnato per togliere l'immobile dal mercato mentre si prepara il contrato-promessa de compra e venda (CPCV, il contratto preliminare di compravendita). Prima di pagarla, esiga per iscritto chi trattiene il denaro, su quale conto è depositato, se viene scomputato dal prezzo alla escritura (l'atto firmato davanti al notaio) e a quali condizioni le viene restituito se l'affare non va avanti. Senza quel documento, non trasferisca nulla.

Question 48

Posso negoziare un prezzo migliore comprando senza agenzia?

Accepted Answer

Può provarci, ma non è automatico. In una compravendita tra privati il venditore risparmia la provvigione, e quel risparmio arriva all'acquirente solo se questi lo negozia in modo esplicito. Valuti l'altro lato del conto: senza mediazione nessuno verifica la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile presso le Finanças), la certidão permanente (il certificato della conservatoria dei registri immobiliari), i gravami iscritti né la licença de utilização (la licenza d'uso dell'immobile). È lì che compaiono i costi che valgono molto più della provvigione risparmiata.

Question 49

Come faccio a sapere qual è il numero AMI di un'agenzia immobiliare?

Accepted Answer

Lo chieda. La legge impone che il numero AMI compaia sui documenti, nella pubblicità e nella sede, per questo di solito si trova nel piè di pagina del sito, negli annunci e in vetrina. Se non lo trova, lo chieda per email, così ne resta traccia. Con il numero, oppure solo con il NIF (numero di identificazione fiscale) o la ragione sociale, faccia la ricerca nel registro pubblico delle agenzie di mediazione dell'IMPIC e confermi il titolare e lo stato della licenza.

Question 50

La licenza AMI è della persona o dell'azienda?

Accepted Answer

Dell'azienda. Ad avere la licenza AMI è la società di mediazione, non il singolo agente. L'angariador imobiliário lavora sotto la licenza dell'agenzia con cui ha un contratto. Perciò, se le dicono «ho l'AMI», la domanda successiva è quale società e quale numero, e poi si verifica la società nel registro dell'IMPIC.

Question 51

Devo pagare qualcosa a un'agenzia immobiliare per visitare le case?

Accepted Answer

No. Le visite agli immobili non si pagano. La commissione di mediazione è dovuta da chi ha incaricato l'agenzia, e in Portogallo chi la incarica è, quasi sempre, chi vende. Se le chiedono una tariffa di visita, un importo di registrazione dell'acquirente o un compenso fisso senza un contratto scritto che lo giustifichi, lo tratti come segnale d'allarme e chieda la base contrattuale per iscritto prima di pagare.

Question 52

L'agenzia mi ha chiesto una prenotazione prima del CPCV, il contrato-promessa de compra e venda (contratto preliminare di compravendita). Devo pagare?

Accepted Answer

No, non senza sapere esattamente a chi va il denaro, a che titolo e a quali condizioni viene restituito, tutto per iscritto. Una prenotazione non è il sinal (la caparra), non sostituisce il contrato-promessa e da sola non le garantisce l'immobile. Non trasferisca mai sul conto personale di un agente. Se il documento che le presentano non dice chi riceve, quando restituisce e in quali casi non restituisce, non firmi.

Question 53

L'agenzia dice che si occupa del mio mutuo per la casa. È legale?

Accepted Answer

Solo se è registrata presso il Banco de Portugal come intermediario del credito, che è un'autorizzazione distinta dalla licenza AMI (la licenza portoghese di mediazione immobiliare). Il Banco de Portugal tiene un registro pubblico di questi intermediari e la consultazione è gratuita. Avere l'AMI non autorizza nessuno a intermediare credito. In alternativa, gestisca il finanziamento direttamente con le banche e arrivi sul mercato con l'approvazione già ottenuta.

Question 54

Uno straniero può comprare casa in Portogallo?

Accepted Answer

Sì, senza restrizioni di nazionalità e senza bisogno di un permesso di soggiorno. Il processo è lo stesso di un acquirente portoghese: contrato-promessa (contratto preliminare di compravendita), imposte, escritura (atto notarile di compravendita) e registrazione. Quello che serve è un numero di identificazione fiscale portoghese, ottenuto presso l'Autoridade Tributária prima di fare una proposta, e in pratica un conto bancario portoghese per i pagamenti.

Question 55

Ho bisogno di un rappresentante fiscale in Portogallo?

Accepted Answer

Dipende da dove risiede. Chi risiede fuori dall'Unione Europea e dallo Spazio Economico Europeo deve, di regola, designare un rappresentante fiscale con indirizzo in Portogallo per ricevere le notifiche dell'Autoridade Tributária. Chi risiede nell'UE o nel SEE non è obbligato. C'è inoltre la possibilità di esenzione aderendo alle notifiche elettroniche. Il regime è già cambiato più di una volta: verifichi sul Portal das Finanças o presso un serviço de finanças (ufficio delle imposte portoghese).

Question 56

Posso comprare casa in Portogallo senza viaggiare?

Accepted Answer

Sì, tramite una procuração (procura) con poteri speciali per firmare il contrato-promessa e l'escritura a suo nome. Se viene firmata all'estero, deve essere autenticata davanti a un notaio e legalizzata, con apostille della Convenzione dell'Aja quando il paese è firmatario, o dal consolato portoghese quando non lo è. I poteri devono coprire esattamente l'atto: una procuração incompleta viene rifiutata il giorno dell'escritura.

Question 57

Comprare casa in Portogallo dà diritto alla residenza?

Accepted Answer

No. L'acquisto di un immobile ha smesso di essere una via di accesso al permesso di soggiorno per investimento, e comprare casa non ha mai sostituito, di per sé, un visto o un permesso di soggiorno. È possibile essere proprietari in Portogallo senza risiedervi ed è possibile risiedervi senza essere proprietari. Se l'obiettivo è vivere in Portogallo, verifichi il regime in vigore presso l'AIMA o con un avvocato prima di comprare.

Question 58

Le banche portoghesi concedono mutui casa ai non residenti?

Accepted Answer

Sì, ma con criteri più esigenti. Di regola finanziano una percentuale del valore dell'immobile inferiore rispetto a un residente, il che obbliga a più capitale proprio, e richiedono la prova del reddito con documenti del paese d'origine, spesso con traduzione certificata e apostille. I limiti di finanziamento e di taxa de esforço (il peso della rata sul reddito) variano da banca a banca e seguono la raccomandazione macroprudenziale in vigore del Banco de Portugal: verifichi i valori attuali sul Portal do Cliente Bancário e presso la banca.

Question 59

Chi paga l'IMI nell'anno in cui ho comprato la casa?

Accepted Answer

Paga chi è proprietario dell'immobile al 31 dicembre dell'anno a cui l'imposta si riferisce. Se compra in un momento qualsiasi dell'anno, l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'imposta comunale annuale sull'immobile) di quell'intero anno è suo, e l'avviso di pagamento le arriva l'anno successivo. Nulla impedisce che compratore e venditore concordino tra loro una ripartizione proporzionale nel contrato promessa (contratto preliminare di compravendita, CPCV), ma quell'accordo è tra le parti: davanti alle Finanças, il debitore è il proprietario alla data di riferimento.

Question 60

I debiti condominiali del precedente proprietario passano a me?

Accepted Answer

La procedura esiste proprio perché questo non resti in sospeso: la legge prevede che, all'escritura (l'atto notarile di compravendita), sia presentata una dichiarazione dell'amministratore di condominio sugli oneri insoluti di quell'unità, e il compratore può dichiarare per iscritto di rinunciarvi. Non vi rinunci e non firmi senza averla vista. Se c'è un debito, pretenda che sia saldato entro l'escritura o scontato dal prezzo, e verifichi con il suo avvocato o con il notaio il trattamento delle spese straordinarie già deliberate ma non ancora pagate.

Question 61

Le spese di condominio sono obbligatorie anche se non uso l'ascensore né la piscina?

Accepted Answer

Sì. In un edificio in propriedade horizontal (il regime portoghese di condominio, con unità private e parti comuni), contribuire alle spese delle parti comuni è un obbligo di legge, non l'abbonamento a un servizio, e la ripartizione avviene secondo la permilagem (la quota in millesimi) della sua unità. C'è un'eccezione con regola propria: le spese relative a parti che servono solo alcuni condomini sono sostenute da questi, se il título constitutivo (l'atto costitutivo del condominio) o la delibera dell'assemblea lo stabiliscono. Verifichi il título constitutivo prima di dare per scontato che si applichi al suo caso.

Question 62

Sono obbligato a stipulare le assicurazioni presso la banca che mi ha concesso il credito?

Accepted Answer

No. La banca può esigere che ci sia un'assicurazione multirischi sull'immobile, e di norma un'assicurazione sulla vita, ma deve accettare polizze stipulate presso un'altra compagnia purché le coperture siano equivalenti a quelle richieste. Quello che cambia è il prezzo totale: molte proposte di credito riducono lo spread quando le assicurazioni restano in banca, e quello sconto di solito viene meno se le stipula altrove. Confronti il costo annuo delle assicurazioni sommato al costo del credito, non le assicurazioni da sole.

Question 63

Quanto devo mettere da parte ogni anno per la manutenzione?

Accepted Answer

Non esiste una percentuale onesta che valga per tutte le case, e diffidi di chi gliene dà una. Quello che determina l'importo è concreto: l'età dell'edificio, lo stato della copertura e delle tubature, l'età della caldaia e del condizionatore, se è in propriedade horizontal (condominio) con fundo de reserva (il fondo di riserva del condominio) a coprire le parti comuni oppure se è una casa indipendente dove tutto è suo. Faccia l'inverso della media: elenchi gli impianti, stimi quanti anni di vita restano a ciascuno e il costo di sostituzione, divida per gli anni. Ne esce un numero suo, difendibile, invece di una regola empirica.

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