Come faccio a sapere qual è il numero AMI di un'agenzia immobiliare?

Lo chieda. La legge impone che il numero AMI compaia sui documenti, nella pubblicità e nella sede, per questo di solito si trova nel piè di pagina del sito, negli annunci e in vetrina. Se non lo trova, lo chieda per email, così ne resta traccia. Con il numero, oppure solo con il NIF (numero di identificazione fiscale) o la ragione sociale, faccia la ricerca nel registro pubblico delle agenzie di mediazione dell'IMPIC e confermi il titolare e lo stato della licenza.

La licenza AMI è della persona o dell'azienda?

Dell'azienda. Ad avere la licenza AMI è la società di mediazione, non il singolo agente. L'angariador imobiliário lavora sotto la licenza dell'agenzia con cui ha un contratto. Perciò, se le dicono «ho l'AMI», la domanda successiva è quale società e quale numero, e poi si verifica la società nel registro dell'IMPIC.

Devo pagare qualcosa a un'agenzia immobiliare per visitare le case?

No. Le visite agli immobili non si pagano. La commissione di mediazione è dovuta da chi ha incaricato l'agenzia, e in Portogallo chi la incarica è, quasi sempre, chi vende. Se le chiedono una tariffa di visita, un importo di registrazione dell'acquirente o un compenso fisso senza un contratto scritto che lo giustifichi, lo tratti come segnale d'allarme e chieda la base contrattuale per iscritto prima di pagare.

L'agenzia mi ha chiesto una prenotazione prima del CPCV, il contrato-promessa de compra e venda (contratto preliminare di compravendita). Devo pagare?

No, non senza sapere esattamente a chi va il denaro, a che titolo e a quali condizioni viene restituito, tutto per iscritto. Una prenotazione non è il sinal (la caparra), non sostituisce il contrato-promessa e da sola non le garantisce l'immobile. Non trasferisca mai sul conto personale di un agente. Se il documento che le presentano non dice chi riceve, quando restituisce e in quali casi non restituisce, non firmi.

L'agenzia dice che si occupa del mio mutuo per la casa. È legale?

Solo se è registrata presso il Banco de Portugal come intermediario del credito, che è un'autorizzazione distinta dalla licenza AMI (la licenza portoghese di mediazione immobiliare). Il Banco de Portugal tiene un registro pubblico di questi intermediari e la consultazione è gratuita. Avere l'AMI non autorizza nessuno a intermediare credito. In alternativa, gestisca il finanziamento direttamente con le banche e arrivi sul mercato con l'approvazione già ottenuta.

Guida all'acquisto

Come verificare se un'agenzia immobiliare è legittima

Chieda il numero di licenza AMI e lo verifichi nel registro pubblico dell'IMPIC prima di firmare qualsiasi cosa o di trasferire un centesimo. La mediazione immobiliare in Portogallo è un'attività soggetta a licenza: può esercitarla solo chi ha la licenza AMI (Atividade de Mediação Imobiliária) rilasciata dall'IMPIC, e quel registro è pubblico e gratuito. Nella consultazione confermi tre cose: che la licenza esiste, che è in vigore (non sospesa né revocata) e che la denominazione sociale e il NIF (número de identificação fiscal, il numero fiscale) coincidono con l'impresa con cui sta effettivamente parlando, non solo con il marchio in vetrina. Fatto questo, esiga il contratto di mediazione per iscritto, che la legge impone che esista e che indichi la licenza. Se le chiedono denaro prima di questi due passaggi, si fermi.

Che cos'è la licenza AMI e chi la rilascia

AMI significa Atividade de Mediação Imobiliária, attività di mediazione immobiliare. È la licenza che autorizza un'impresa a fare da intermediaria nell'acquisto, nella vendita o nella locazione di immobili altrui in Portogallo. A rilasciarla e a vigilare sull'attività è l'IMPIC, l'Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. Il regime dell'attività è stabilito nella Lei 15/2013.\n\nLa licenza è dell'impresa, non della persona. Per ottenerla, la società deve dimostrare l'onorabilità di chi la gestisce e sottoscrivere un'assicurazione di responsabilità civile che copra i danni causati nell'esercizio dell'attività. Questa assicurazione è obbligatoria e deve essere in vigore, non basta che sia esistita.\n\nLa legge impone anche che il numero AMI sia visibile: sui documenti, nella pubblicità, negli annunci e nella sede. Un'agenzia immobiliare che non espone il numero da nessuna parte non è discreta: sta violando la legge. È il primo segnale, e verificarlo non costa nulla.

Come verificare, passo per passo

Chieda due cose per iscritto, preferibilmente via email: il numero AMI e il NIF (numero di identificazione fiscale) della società. Poi consulti il registro pubblico dei mediatori sul portale dell'IMPIC, che permette di cercare per numero di licenza, per denominazione sociale o per NIF. Il risultato le dice chi è il titolare della licenza e qual è il suo stato. Una licenza sospesa o cancellata compare come tale.\n\nIl punto su cui più persone sbagliano è quello dell'identità. Molte agenzie immobiliari operano sotto un marchio di franchising noto, ma ogni punto vendita è di norma una società indipendente, con licenza AMI propria. Il marchio sulla vetrina non prova nulla sull'impresa che le farà firmare il contratto. Verifichi che il nome che compare nel registro dell'IMPIC sia lo stesso che compare nel contratto di mediazione, nella fattura e nelle coordinate bancarie che le vengono date.\n\nSe vuole andare più a fondo, e ne vale la pena in qualsiasi operazione di valore rilevante, chieda o consulti la certidão permanente, il certificato permanente del registro commerciale della società. Le dice chi sono i soci, chi ha i poteri per impegnarla e se l'impresa è attiva. Chieda anche la polizza dell'assicurazione di responsabilità civile e verifichi la data di validità.

Il contratto di mediazione: che cosa deve contenere

Il contratto di mediazione immobiliare deve essere redatto per iscritto e firmato, e deve indicare la licenza AMI dell'agenzia. Deve identificare le parti, l'immobile e i vincoli che gravano su di esso, il regime concordato (con o senza esclusiva), il compenso pattuito e il momento in cui diventa dovuto, e l'assicurazione di responsabilità civile. Ha diritto a una copia firmata. Se non gliela consegnano, insista prima di andare avanti, non dopo.\n\nPer chi compra, il punto pratico è questo: la commissione è dovuta da chi ha incaricato l'agenzia. Nella stragrande maggioranza delle operazioni in Portogallo chi incarica l'agenzia è chi vende, ed è chi vende a pagare. Se nessuno le chiede di firmare nulla, nessuno le può addebitare nulla. Se le chiedono di firmare un contratto di mediazione come acquirente, lo legga con doppia attenzione e capisca esattamente che cosa le stanno vendendo, quanto costa e da quale momento diventa dovuto.\n\nUna nota sul denaro. La caparra non si paga all'agenzia a titolo personale né sul conto di un privato: si paga al venditore identificato nella documentazione dell'immobile, a fronte di un contrato-promessa firmato (il CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il preliminare di compravendita), con un mezzo tracciabile e con ricevuta. Qualsiasi scostamento da questo schema richiede una spiegazione scritta prima che il bonifico parta.

Angariador, agenzia di mediazione e intermediario di credito non sono la stessa licenza

La persona che le apre la porta dell'appartamento è, di norma, un angariador imobiliário, un agente immobiliare. L'angariador non ha una licenza AMI propria (la licenza di mediazione immobiliare): esercita l'attività sotto la licenza dell'agenzia (mediadora) con cui ha un contratto. Per questo la domanda giusta non è «ha la licenza?», ma «per quale società sta lavorando?». Poi si verifica la società.

Tenga distinta anche l'intermediazione del credito. Consigliare, presentare o negoziare contratti di credito per la casa è un'attività diversa, soggetta a iscrizione presso il Banco de Portugal come intermediario del credito. Il Banco de Portugal tiene un registro pubblico di questi intermediari. Un'agenzia può avere una licenza AMI impeccabile e non essere autorizzata a intermediare il suo credito. Se le dicono che «si occupano del finanziamento», verifichi nel registro del Banco de Portugal, oppure gestisca il credito da sé, direttamente con la banca.

È una delle ragioni per cui arrivare sul mercato con il credito già approvato semplifica la vita: toglie dal processo una dipendenza in più, e toglie a chi vende o intermedia qualsiasi argomento per farle pressione con le scadenze del finanziamento.

Segnali d'allarme

Nessuno di questi segnali dimostra da solo una truffa. Due o tre insieme bastano per fermare il processo e chiedere spiegazioni per iscritto.

Non c'è un numero AMI da nessuna parte, oppure il numero indicato non compare nel registro dell'IMPIC, o compare come sospeso o cancellato. Rifiutano di rilasciare un contratto di mediazione scritto, oppure lo promettono «per dopo». Le chiedono una tariffa per poter vedere gli immobili, o un importo di «registrazione» dell'acquirente, senza un contratto firmato che lo giustifichi. Chiedono un importo di prenotazione con bonifico sul conto di un privato, tramite MB WAY (pagamento istantaneo da cellulare) verso un numero personale, in contanti senza ricevuta o con bonifico internazionale urgente.

Rifiutano di mostrare, oppure rinviano, la caderneta predial (estratto matriciale fiscale dell'immobile), la certidão permanente do registo predial (certificato del registro immobiliare) e la licença de utilização (licenza d'uso dell'immobile). Non c'è il certificato energetico e l'annuncio non indica la classe, cosa che la legge impone dal Decreto-Lei 101-D/2020. I contatti ufficiali cambiano a metà del processo, soprattutto le coordinate bancarie, e il cambiamento arriva per email. La pressione sale con scadenze artificiali e un altro acquirente che compare sempre al momento giusto. Le fotografie dell'annuncio non corrispondono all'immobile che le mostrano, oppure il prezzo è chiaramente sotto quello che vale tutto il resto nella via.

Se qualcosa va storto

Metta tutto per iscritto. Conservi gli annunci (con data e schermata), i messaggi, le email, le ricevute di pagamento e il contratto. Senza questo, un reclamo è una versione contro un'altra.

Il primo passo formale è il livro de reclamações, il libro dei reclami. Ogni agenzia deve metterlo a disposizione in formato cartaceo nella sede e in formato elettronico. Il reclamo elettronico va direttamente all'autorità di regolazione del settore.

L'ente che vigila sulla mediazione immobiliare e che può avviare un procedimento sanzionatorio (contraordenação) è l'IMPIC, ed è a quest'ultimo che si presenta la denuncia per esercizio senza licenza, pubblicità senza numero AMI o mancanza di contratto scritto. Se ci sono indizi di truffa, appropriazione della caparra (sinal) o falsificazione di documenti, si tratta di materia penale e la denuncia si presenta alle autorità di polizia o al Ministério Público. Le due vie non si escludono: la via sanzionatoria presso l'IMPIC procede in parallelo alla denuncia penale e a un'eventuale azione civile per recuperare il denaro.

Domande frequenti

Come faccio a sapere qual è il numero AMI di un'agenzia immobiliare?: Lo chieda. La legge impone che il numero AMI compaia sui documenti, nella pubblicità e nella sede, per questo di solito si trova nel piè di pagina del sito, negli annunci e in vetrina. Se non lo trova, lo chieda per email, così ne resta traccia. Con il numero, oppure solo con il NIF (numero di identificazione fiscale) o la ragione sociale, faccia la ricerca nel registro pubblico delle agenzie di mediazione dell'IMPIC e confermi il titolare e lo stato della licenza.
La licenza AMI è della persona o dell'azienda?: Dell'azienda. Ad avere la licenza AMI è la società di mediazione, non il singolo agente. L'angariador imobiliário lavora sotto la licenza dell'agenzia con cui ha un contratto. Perciò, se le dicono «ho l'AMI», la domanda successiva è quale società e quale numero, e poi si verifica la società nel registro dell'IMPIC.
Devo pagare qualcosa a un'agenzia immobiliare per visitare le case?: No. Le visite agli immobili non si pagano. La commissione di mediazione è dovuta da chi ha incaricato l'agenzia, e in Portogallo chi la incarica è, quasi sempre, chi vende. Se le chiedono una tariffa di visita, un importo di registrazione dell'acquirente o un compenso fisso senza un contratto scritto che lo giustifichi, lo tratti come segnale d'allarme e chieda la base contrattuale per iscritto prima di pagare.
L'agenzia mi ha chiesto una prenotazione prima del CPCV, il contrato-promessa de compra e venda (contratto preliminare di compravendita). Devo pagare?: No, non senza sapere esattamente a chi va il denaro, a che titolo e a quali condizioni viene restituito, tutto per iscritto. Una prenotazione non è il sinal (la caparra), non sostituisce il contrato-promessa e da sola non le garantisce l'immobile. Non trasferisca mai sul conto personale di un agente. Se il documento che le presentano non dice chi riceve, quando restituisce e in quali casi non restituisce, non firmi.
L'agenzia dice che si occupa del mio mutuo per la casa. È legale?: Solo se è registrata presso il Banco de Portugal come intermediario del credito, che è un'autorizzazione distinta dalla licenza AMI (la licenza portoghese di mediazione immobiliare). Il Banco de Portugal tiene un registro pubblico di questi intermediari e la consultazione è gratuita. Avere l'AMI non autorizza nessuno a intermediare credito. In alternativa, gestisca il finanziamento direttamente con le banche e arrivi sul mercato con l'approvazione già ottenuta.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27