Sono l'acquirente. Devo pagare una provvigione all'agenzia?

Di regola no. La provvigione è dovuta da chi ha firmato il contratto di mediazione immobiliare e, nella vendita di una casa, chi firma è quasi sempre il venditore. Se le chiedono una provvigione come acquirente, chieda il documento firmato da lei che crea tale obbligo. Se non esiste il documento, non esiste l'obbligo. L'unico caso in cui paga l'acquirente è quando è lui il cliente dell'agenzia, avendo firmato un contratto di ricerca di immobile.

La provvigione si paga al CPCV o alla escritura?

Dipende da quanto è scritto nel contratto di mediazione. La regola generale è che il compenso matura con la conclusione del contratto di compravendita, cioè alla escritura (l'atto firmato davanti al notaio). Ma è valido pattuire che una parte venga pagata alla firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV, il contratto preliminare di compravendita), e molti contratti lo prevedono. Chi vende deve leggere quella clausola prima di firmare, perché stabilisce se resta debitore della provvigione in un affare che non si è ancora chiuso.

Sulla provvigione dell'agenzia si applica l'IVA?

Sì. La mediazione immobiliare è una prestazione di servizi e alla provvigione si aggiunge l'IVA all'aliquota di legge in vigore, con fattura emessa al cliente dell'agenzia. Quando confronta proposte di agenzie, confronti sempre con IVA inclusa, perché alcune indicano l'importo con IVA e altre senza. L'aliquota applicabile si consulta sul Portal das Finanças (il portale dell'amministrazione fiscale portoghese), dato che cambia per via dell'Orçamento do Estado (la legge di bilancio).

Se ho un mio consulente, il venditore paga due provvigioni?

No. Il venditore paga la provvigione che ha pattuito, una sola. Quando l'acquirente arriva accompagnato da un'altra impresa, le due agenzie si dividono quella stessa provvigione, in quella che il mercato chiama condivisione o co-mediazione. Per l'acquirente, l'effetto è avere qualcuno dalla propria parte senza che il prezzo della casa salga e senza pagare onorari.

L'agenzia mi ha chiesto una quota di prenotazione. È la provvigione?

No, sono cose diverse. La quota di prenotazione è denaro consegnato per togliere l'immobile dal mercato mentre si prepara il contrato-promessa de compra e venda (CPCV, il contratto preliminare di compravendita). Prima di pagarla, esiga per iscritto chi trattiene il denaro, su quale conto è depositato, se viene scomputato dal prezzo alla escritura (l'atto firmato davanti al notaio) e a quali condizioni le viene restituito se l'affare non va avanti. Senza quel documento, non trasferisca nulla.

Posso negoziare un prezzo migliore comprando senza agenzia?

Può provarci, ma non è automatico. In una compravendita tra privati il venditore risparmia la provvigione, e quel risparmio arriva all'acquirente solo se questi lo negozia in modo esplicito. Valuti l'altro lato del conto: senza mediazione nessuno verifica la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile presso le Finanças), la certidão permanente (il certificato della conservatoria dei registri immobiliari), i gravami iscritti né la licença de utilização (la licenza d'uso dell'immobile). È lì che compaiono i costi che valgono molto più della provvigione risparmiata.

Guida all'acquisto

Chi paga la commissione della mediazione immobiliare

Paga la commissione chi ha conferito l'incarico di mediazione. In Portogallo la mediazione immobiliare nasce da un contratto scritto tra l'agenzia e il suo cliente, ed è quel cliente a dovere il compenso. Nella vendita di un'abitazione, chi firma quel contratto è quasi sempre il proprietario che vuole vendere. L'acquirente che visita, fa una proposta e compra non ha firmato alcun contratto con l'agenzia e, di regola, non le deve nulla. Per questo un consulente dalla parte dell'acquirente può seguire tutto il processo senza costi per l'acquirente: è remunerato con una quota della commissione che il venditore avrebbe comunque pagato. L'eccezione esiste ed è semplice da individuare: se l'acquirente firma lui stesso un contratto di mediazione, con cui l'agenzia si obbliga a cercargli un immobile, diventa cliente e la commissione è a suo carico. Senza firma non c'è obbligo di pagare.

La regola: cliente è chi firma

La Lei 15/2013 impone che la mediazione immobiliare sia esercitata da un'impresa autorizzata, con licenza AMI (la licenza di mediazione immobiliare) valida, e che il contratto di mediazione sia redatto per iscritto. Quel contratto identifica l'impresa, l'immobile, ciò che l'impresa si obbliga a fare e, punto centrale per questa domanda, il compenso e il momento in cui diventa esigibile.\n\nL'obbligo di pagare segue il contratto, non segue l'interesse nell'affare. Chi ha firmato deve. Chi non ha firmato non deve. Nella stragrande maggioranza delle vendite di abitazione in Portogallo, chi firma è il venditore, perché è stato lui a mettere la casa sul mercato e a chiedere a un'agenzia di venderla.\n\nQuesto ha una conseguenza pratica da tenere presente durante la visita: il consulente che apre la porta lavora per il venditore e a lui deve lealtà. Non è un difetto né malafede, è il modo in cui il contratto è costruito. Un acquirente che voglia qualcuno dalla propria parte deve averlo esplicitamente.

A quanto ammonta e quando diventa esigibile

L'importo della provvigione non è fissato dalla legge. Viene negoziato tra l'agenzia e il cliente e messo per iscritto nel contratto, di norma come percentuale sul prezzo di vendita, con un minimo, oltre IVA all'aliquota legale in vigore. Non esiste alcun tariffario ufficiale e quindi qualunque percentuale citata come standard è prassi di mercato, non è una norma.\n\nIl momento in cui la provvigione diventa esigibile è la clausola che genera più contenzioso. La regola generale è che il compenso diventa dovuto con la conclusione del contratto previsto, cioè con l'escritura (l'atto notarile di compravendita in Portogallo). Le parti possono tuttavia concordare che una parte sia pagata alla firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV), il contratto preliminare di compravendita. È inoltre frequente una clausola che mantiene dovuta la provvigione se l'affare non si conclude per causa imputabile al cliente dell'agenzia.\n\nSe è dalla parte del venditore, legga queste due clausole prima di firmare: percentuale ed esigibilità. Se è dalla parte dell'acquirente, quelle clausole non sono vincolanti per lei, ma aiutano a capire che cosa preme sull'altro lato del tavolo in una trattativa.

Come viene pagato un consulente che rappresenta l'acquirente

Per ripartizione. Quando l'acquirente si presenta accompagnato da un'altra società di mediazione immobiliare, l'agenzia che ha l'immobile in portafoglio divide con essa la provvigione che il venditore ha pattuito. Il venditore paga una provvigione, quella che aveva già concordato, e quella provvigione viene ripartita tra chi ha acquisito l'immobile e chi ha portato l'acquirente.\n\nIl punto che interessa all'acquirente è questo: il prezzo della casa non sale perché si è fatto accompagnare. La provvigione esce dalla stessa somma, quella a carico del venditore. Quello che cambia è che c'è qualcuno il cui obbligo è leggere i documenti, verificare gli oneri che gravano sull'immobile, discutere il prezzo contro l'interesse del venditore e non a suo favore, e accompagnare fino all'escritura (l'atto notarile di compravendita).\n\nÈ questo il modello di Stonest Partners. Accompagniamo acquirenti che hanno già il credito approvato, dalla scelta dell'immobile fino all'escritura, e siamo remunerati dal lato venditore. L'acquirente non paga onorari.

Ciò che l'acquirente non deve pagare

Prima di trasferire denaro a un'agenzia, esiga di sapere a che titolo. Ci sono tre situazioni diverse che vengono spesso confuse.\n\nProvvigione di mediazione: è dovuta solo da chi ha firmato un contratto di mediazione. Se le chiedono una provvigione e lei non ha firmato nulla, chieda che le mostrino il documento che la vincola. Se non esiste, non c'è obbligo.\n\nCosto o caparra di prenotazione: è denaro consegnato per ritirare l'immobile dal mercato mentre si prepara il contrato-promessa de compra e venda (CPCV), il contratto preliminare di compravendita. Lo faccia solo con un documento scritto che indichi chi trattiene il denaro, su quale conto resta, se viene detratto dal prezzo all'escritura e a quali condizioni viene restituito se l'affare non prosegue. Senza questo per iscritto, non consegni nulla.\n\nServizi fatturati a parte: perizie, certificati, gestione dei documenti. Possono essere legittimi, ma devono essere identificati e preventivati prima, non presentati alla fine.\n\nRegola di sicurezza che risolve la maggior parte dei casi: non firmi mai un documento durante una visita, il giorno stesso, con l'argomento che c'è un altro interessato. Lo porti via e lo legga.

È nel prezzo, ma non nei suoi conti di chiusura

Sia onesto con se stesso riguardo all'economia della cosa. Il venditore, quando fissa il prezzo, mette in conto la provvigione che dovrà pagare. In questo senso indiretto, è l'acquirente a finanziare tutto, così come finanzia l'IMI (imposta comunale sugli immobili) che il venditore ha pagato e i lavori che ha fatto. Questo non rende l'acquirente debitore della provvigione.\n\nNei conti concreti della chiusura, la provvigione non compare dal lato dell'acquirente. Ciò che l'acquirente paga oltre al prezzo è l'IMT (imposta sui trasferimenti onerosi di immobili), l'Imposto do Selo (imposta di bollo), i costi dell'escritura e della registrazione, e gli oneri bancari legati al credito. La provvigione di mediazione viene liquidata tra il venditore e l'agenzia, con fattura emessa al venditore, e non entra nella base di calcolo delle imposte dell'acquirente.\n\nE non conti su uno sconto automatico per aver fatto a meno della mediazione. Se compra direttamente da un privato, si risparmia la provvigione dal lato del venditore, ma il prezzo è materia di trattativa e quel risparmio passa all'acquirente solo se lui lo negozia. In cambio, resta senza nessuno che verifichi la documentazione, che è esattamente dove compaiono i problemi costosi.

Verificare prima di firmare qualsiasi cosa

Due verifiche rapide e gratuite la proteggono dalla maggior parte dei problemi di provvigione.\n\nPrima: confermi la licenza AMI (Atividade de Mediação Imobiliária, l'abilitazione portoghese alla mediazione immobiliare) dell'impresa. Il registro delle imprese abilitate è pubblico ed è tenuto dall'IMPIC. Un'impresa senza AMI valida non può esercitare la mediazione e non ha diritto a un compenso di mediazione. Confermi anche il nome e il NIPC (número de identificação de pessoa coletiva, il numero fiscale della società) dell'impresa, non solo il nome commerciale che compare nell'annuncio.\n\nSeconda: se le presentano un contratto da firmare, ne identifichi il titolo. Un contratto di mediazione immobiliare lo dice nella prima riga. Una proposta di acquisto non crea l'obbligo di pagare una provvigione. Se il documento contiene una clausola che pone il compenso a suo carico, lo sa prima di firmare, perché deve essere scritto lì.\n\nSe ha già firmato qualcosa e ha dubbi su ciò che ha firmato, ne chieda una copia. Ne ha diritto.

Domande frequenti

Sono l'acquirente. Devo pagare una provvigione all'agenzia?: Di regola no. La provvigione è dovuta da chi ha firmato il contratto di mediazione immobiliare e, nella vendita di una casa, chi firma è quasi sempre il venditore. Se le chiedono una provvigione come acquirente, chieda il documento firmato da lei che crea tale obbligo. Se non esiste il documento, non esiste l'obbligo. L'unico caso in cui paga l'acquirente è quando è lui il cliente dell'agenzia, avendo firmato un contratto di ricerca di immobile.
La provvigione si paga al CPCV o alla escritura?: Dipende da quanto è scritto nel contratto di mediazione. La regola generale è che il compenso matura con la conclusione del contratto di compravendita, cioè alla escritura (l'atto firmato davanti al notaio). Ma è valido pattuire che una parte venga pagata alla firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV, il contratto preliminare di compravendita), e molti contratti lo prevedono. Chi vende deve leggere quella clausola prima di firmare, perché stabilisce se resta debitore della provvigione in un affare che non si è ancora chiuso.
Sulla provvigione dell'agenzia si applica l'IVA?: Sì. La mediazione immobiliare è una prestazione di servizi e alla provvigione si aggiunge l'IVA all'aliquota di legge in vigore, con fattura emessa al cliente dell'agenzia. Quando confronta proposte di agenzie, confronti sempre con IVA inclusa, perché alcune indicano l'importo con IVA e altre senza. L'aliquota applicabile si consulta sul Portal das Finanças (il portale dell'amministrazione fiscale portoghese), dato che cambia per via dell'Orçamento do Estado (la legge di bilancio).
Se ho un mio consulente, il venditore paga due provvigioni?: No. Il venditore paga la provvigione che ha pattuito, una sola. Quando l'acquirente arriva accompagnato da un'altra impresa, le due agenzie si dividono quella stessa provvigione, in quella che il mercato chiama condivisione o co-mediazione. Per l'acquirente, l'effetto è avere qualcuno dalla propria parte senza che il prezzo della casa salga e senza pagare onorari.
L'agenzia mi ha chiesto una quota di prenotazione. È la provvigione?: No, sono cose diverse. La quota di prenotazione è denaro consegnato per togliere l'immobile dal mercato mentre si prepara il contrato-promessa de compra e venda (CPCV, il contratto preliminare di compravendita). Prima di pagarla, esiga per iscritto chi trattiene il denaro, su quale conto è depositato, se viene scomputato dal prezzo alla escritura (l'atto firmato davanti al notaio) e a quali condizioni le viene restituito se l'affare non va avanti. Senza quel documento, non trasferisca nulla.
Posso negoziare un prezzo migliore comprando senza agenzia?: Può provarci, ma non è automatico. In una compravendita tra privati il venditore risparmia la provvigione, e quel risparmio arriva all'acquirente solo se questi lo negozia in modo esplicito. Valuti l'altro lato del conto: senza mediazione nessuno verifica la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile presso le Finanças), la certidão permanente (il certificato della conservatoria dei registri immobiliari), i gravami iscritti né la licença de utilização (la licenza d'uso dell'immobile). È lì che compaiono i costi che valgono molto più della provvigione risparmiata.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27