Comprare casa in Portogallo da straniero o non residente

La nazionalità non è una condizione per comprare

La legge portoghese non richiede né la nazionalità né un titolo di soggiorno per acquistare un immobile. Un cittadino di qualsiasi paese compra alle stesse condizioni di un portoghese: firma lo stesso contrato-promessa, paga le stesse imposte, stipula la stessa escritura e fa la stessa registrazione. Non c'è autorizzazione preventiva, non c'è una quota per stranieri e non c'è una zona del paese preclusa all'acquisto da parte di non residenti.\n\nCiò che cambia è la logistica. Essere non residente significa non avere domicilio fiscale in Portogallo, e quasi tutto ciò che complica l'acquisto deriva da lì: il modo in cui le Finanças le notificano gli atti, il modo in cui una banca valuta un reddito percepito in un'altra valuta e in un altro paese, e il modo in cui firma se non può viaggiare.\n\nLa conseguenza pratica è di calendario. Un compratore locale sistema i documenti in fretta. Un compratore non residente impiega più tempo per quegli stessi documenti, perché coinvolgono enti stranieri, traduzioni e legalizzazioni. Se ne occupi prima di fare una proposta, non dopo.

NIF e rappresentante fiscale: il primo passo, non l'ultimo

Senza NIF non c'è acquisto. Il numero di identificazione fiscale si richiede all'Autoridade Tributária ed è ciò che le permette di pagare le imposte, aprire un conto bancario, attivare servizi e comparire nell'escritura (l'atto notarile di compravendita). Lo richieda prima di iniziare a cercare casa.\n\nChi non risiede in Portogallo e risiede fuori dall'Unione Europea e dallo Spazio Economico Europeo deve, di regola, nominare un rappresentante fiscale con indirizzo in Portogallo, che riceve a suo nome le notifiche dell'Autoridade Tributária. Chi risiede nell'UE o nel SEE non è soggetto a questo obbligo. Esiste anche la via di rinunciare al rappresentante aderendo alle notifiche elettroniche dell'Autoridade Tributária. Questo regime è già stato modificato più di una volta: confermi le condizioni e i termini in vigore sul Portal das Finanças o presso un serviço de finanças (ufficio delle imposte), non in articoli vecchi.\n\nNon è una formalità innocua. La liquidazione dell'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'imposta municipale annuale sull'immobile), una liquidazione aggiuntiva o un termine per presentare reclamo vengono inviati all'indirizzo fiscale registrato. Se nessuno li riceve, il termine decorre comunque e il debito scade comunque.

Conto bancario e credito: dove il non residente sente la differenza

Un conto bancario portoghese non è legalmente obbligatorio per comprare, ma in pratica lo è. I pagamenti al venditore, le imposte, l'addebito diretto dell'IMI e del condominio e le bollette di acqua ed elettricità passano da lì. L'apertura richiede documento di identità, NIF, prova dell'indirizzo e giustificazione dell'origine dei fondi, per imposizione delle norme di prevenzione del riciclaggio di capitali. I bonifici di importo elevato provenienti dall'estero vengono analizzati: tenga pronta la traccia documentale, dallo stipendio alla vendita di un altro immobile.\n\nLe banche portoghesi concedono mutui casa ai non residenti, ma con criteri propri. Di regola finanziano una percentuale del valore dell'immobile inferiore a quella che finanzierebbero a un residente, il che richiede più capitale proprio all'inizio, e valutano il reddito con documentazione del paese d'origine: dichiarazioni dei redditi, buste paga, estratti conto, spesso con traduzione certificata e apostille della Convenzione dell'Aia quando il paese è firmatario. I limiti concreti di finanziamento e di taxa de esforço (il peso della rata sul reddito) dipendono dalla banca e dalla raccomandazione macroprudenziale in vigore del Banco de Portugal. Confermi i valori attuali sul Portal do Cliente Bancário e presso la banca stessa.\n\nSe il suo reddito non è in euro, il rischio di cambio è suo, e dura quanto dura il mutuo. La rata sarà sempre in euro.

Le imposte dell'acquisto non dipendono dalla nazionalità

IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, l'imposta sui trasferimenti immobiliari), Imposto do Selo (l'imposta di bollo), registrazione ed escritura si applicano allo stesso modo a residenti e non residenti, e l'IMT si calcola sul maggiore tra il prezzo e il valor patrimonial tributário (VPT, il valore fiscale dell'immobile). Le aliquote, gli scaglioni e i limiti di esenzione cambiano con l'Orçamento do Estado (la legge di bilancio): l'importo dovuto si conferma nel simulatore del Portal das Finanças, con i dati concreti dell'immobile, alla data dell'acquisto.\n\nC'è un'eccezione che conta per chi valuta strutture societarie. Un immobile acquistato da un'entità domiciliata in un paese, territorio o regione con regime fiscale chiaramente più favorevole, presente nell'elenco approvato con portaria (decreto ministeriale), è tassato ai fini dell'IMT con un'aliquota unica aggravata e paga l'IMI con un'aliquota altrettanto aggravata. Comprare tramite una società offshore è, in Portogallo, penalizzato sul piano fiscale e non ottimizzato.\n\nI benefici di IMT, come l'esenzione o la riduzione nell'acquisto di habitação própria e permanente (abitazione propria e permanente), o il regime applicabile agli acquirenti più giovani alla prima acquisizione, dipendono dal fatto che l'immobile sia destinato a habitação própria e permanente. Chi compra una seconda casa, una casa per le vacanze o un immobile da affittare non soddisfa questo requisito, che sia portoghese o straniero.

Firmare senza essere in Portogallo

Non è necessario essere in Portogallo per comprare. Può agire tramite procuração, una procura che dà a qualcuno poteri speciali per firmare il contrato-promessa (contratto preliminare di compravendita) e l'escritura (atto notarile di compravendita) a suo nome. Se firmata all'estero, la procuração viene autenticata davanti a un notaio locale e legalizzata, con apostille della Convenzione dell'Aja se il paese è firmatario, oppure dal consolato portoghese se non lo è. Può anche essere redatta presso un consolato del Portogallo. Una procuração priva dei poteri esatti per l'atto viene rifiutata lo stesso giorno dell'escritura e l'appuntamento salta.\n\nSe è presente e non conosce il portoghese, l'atto richiede l'intervento di un interprete. L'escritura viene letta e stipulata in portoghese, e il notaio non procede senza accertarsi che lei capisca ciò che firma. Lo prepari per tempo, non davanti alla porta dello studio notarile.\n\nC'è un punto che non si risolve a distanza: vedere la casa, l'edificio, la strada e il vicinato, e confermare che ciò che è registrato corrisponde a ciò che esiste. Superfici, distribuzione degli ambienti e opere eseguite senza licenza emergono dal confronto tra la caderneta predial (scheda fiscale dell'immobile), la certidão permanente (visura permanente della conservatoria), la licença de utilização (licenza d'uso dell'immobile) e l'immobile reale. Se non può essere qui, quella verifica deve essere fatta da qualcuno dalla sua parte, con licenza AMI (licenza portoghese di mediazione immobiliare), il cui compenso viene dal lato venditore e non dal suo.

Dopo l'acquisto: IMI, locazione, vendita e residenza

Comprare un immobile non dà, di per sé, il diritto di risiedere in Portogallo. La via di accesso al permesso di soggiorno per investimento tramite l'acquisto di immobili è stata eliminata, e il regime dei visti e dei permessi cambia spesso. Chi compra con l'obiettivo di risiedere conferma le condizioni in vigore presso l'AIMA o con un avvocato prima di comprare, mai dopo.\n\nFinché è proprietario paga l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'imposta comunale annuale sugli immobili) ogni anno, ovunque viva, più le spese condominiali, le assicurazioni e la manutenzione. Se affitta, il reddito è prodotto in Portogallo, è tassato in Portogallo e comporta un obbligo dichiarativo annuale; l'alojamento local (la locazione turistica di breve durata) richiede una registrazione propria e ci sono comuni con aree di contenimento (áreas de contenção) in cui le nuove registrazioni sono limitate. Quando venderà, la plusvalenza è tassata in Portogallo, e le regole applicabili ai non residenti sono già state modificate a seguito di decisioni delle corti europee: confermi l'inquadramento con un commercialista prima di vendere, non dopo aver firmato.\n\nIl calcolo dell'IMI usa il valor patrimonial tributário (VPT, il valore fiscale dell'immobile) e non il prezzo che ha pagato, quindi l'importo annuale non si stima a partire dall'escritura. Consulti la caderneta predial dell'immobile specifico e verifichi le aliquote del comune sul Portal das Finanças.

Dove verificare i valori

• Portal das Finanças (Autoridade Tributária): NIF, representante fiscal, simuladores de IMT e Imposto do Selo, IMI
• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário: crédito habitação e recomendação macroprudencial
• AIMA, Agência para a Integração, Migrações e Asilo: vistos e autorizações de residência
• IRN, Instituto dos Registos e do Notariado: registo predial, certidão permanente e escritura
• Casa Pronta: escritura e registo num só balcão
• Diário da República: legislação em vigor, incluindo Código do IMT e Orçamento do Estado

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.