Quanto costa comprare casa, oltre al prezzo

Che cosa finanzia la banca e che cosa paga di tasca propria

La banca finanzia una percentuale dell'immobile calcolata sul minore di due valori: il prezzo di acquisto e il valore della perizia che la banca stessa fa eseguire. Se la perizia risulta inferiore al prezzo concordato, la differenza è a carico dell'acquirente e si somma all'anticipo. Imposte e spese della pratica non rientrano nel finanziamento.\n\nIn pratica, il capitale proprio da avere disponibile è l'anticipo, più le imposte, più i costi del credito, più le registrazioni. Chi fa i conti solo con l'anticipo arriva all'escritura senza fondi, e senza fondi troppo tardi per negoziare qualsiasi cosa.\n\nCon il credito già approvato si conoscono la percentuale finanziata e le condizioni concrete, e il conto si fa con numeri reali. Senza approvazione il conto è una stima, e il rischio cade sempre dalla stessa parte.

Le imposte dell'acquisto: IMT e Imposto do Selo

Quando è dovuta, l'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'imposta comunale sui trasferimenti onerosi di immobili) è di norma il costo singolo più alto dopo il prezzo. Si applica al maggiore di due valori, il prezzo dichiarato nell'escritura (l'atto notarile) o il valor patrimonial tributário (VPT), il valore catastale dell'immobile, ed è progressiva. L'importo è distribuito per scaglioni, ogni scaglione ha un'aliquota marginale, e il calcolo si fa applicando l'aliquota dello scaglione in cui ricade l'immobile e sottraendo una parcela a abater, una quota fissa da detrarre. Ci sono tabelle diverse a seconda che l'immobile sia destinato ad abitazione propria e permanente o a seconda casa, e aliquote fisse per terreni e prédios rústicos (immobili rurali).\n\nEsiste un'esenzione per l'acquisto della prima abitazione propria e permanente da parte di giovani, soggetta a condizioni di età e a un limite di valore oltre il quale l'esenzione non è più totale. Aliquote, scaglioni, parcelas a abater e limiti sono nel Código do IMT e cambiano con l'Orçamento do Estado (la legge di bilancio dello Stato). Verifichi sempre nel simulatore del Portal das Finanças, con il valore concreto dell'immobile, prima di dare per buono un numero letto da qualche parte.\n\nL'IMT è liquidata e pagata prima dell'escritura, e la prova del pagamento è richiesta al momento dell'atto. Sulla stessa base è dovuto l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo) per l'acquisizione, liquidato nello stesso momento.

I costi del credito

Il credito ha costi propri, alcuni una tantum, altri mensili. Una tantum: la perizia dell'immobile, la commissione di istruttoria o di pratica, la commissione di formalizzazione e l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo) sull'importo del prestito, la cui aliquota varia con la durata del contratto. Tutto questo è nel preçário (il listino) della banca e nella FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), il prospetto informativo europeo standardizzato che la banca è obbligata a consegnare prima della stipula. Nella FINE ci sono il TAEG e l'importo totale dovuto dal consumatore, ed è da lì che si confrontano le proposte. Confrontare gli spread isolati è confrontare una riga di un preventivo.\n\nOgni mese, oltre alla rata, ci sono le assicurazioni. La banca richiede un'assicurazione sulla vita collegata al credito e un'assicurazione multirischio sull'immobile. Possono essere stipulate fuori dalla banca, ma questo di solito comporta la perdita di uno sconto sullo spread. Chieda i due conti, con e senza le assicurazioni della banca, e confronti il costo totale lungo tutto il contratto.\n\nI preçários di tutte le banche sono pubblici e il Banco de Portugal mantiene un comparatore di commissioni sul Portal do Cliente Bancário.

Escritura, registrazioni e documenti

L'escritura (l'atto di compravendita) può essere fatta in un cartório notarial (uno studio notarile) o presso Casa Pronta, lo sportello unico dell'Instituto dos Registos e do Notariado. In entrambi i casi ci sono spese per l'atto e per le registrazioni: la registrazione dell'acquisto a favore dell'acquirente e, in caso di finanziamento, l'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca. Di regola sono costi a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo scritto nel contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, il preliminare di compravendita).\n\nQuanto ai documenti, la regola è semplice: provare ciò che si vende è obbligo di chi vende. Il certificato energetico è responsabilità del proprietario e deve esistere perché l'immobile possa essere commercializzato, in forza del regime del rendimento energetico degli edifici (Decreto-Lei 101-D/2020). La certidão permanente (il certificato del registro immobiliare) e la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile presso le Finanças) si ottengono online e non pesano sul budget, ma sono lettura obbligatoria prima di firmare qualsiasi cosa.\n\nLe tabelle degli emolumenti di Casa Pronta e delle conservatórias (le conservatorie del registro immobiliare) sono pubbliche. È lì che si conferma l'importo esatto, non nelle stime di terzi.

La provvigione dell'agenzia

La provvigione dell'agenzia è dovuta da chi ha conferito l'incarico di mediazione e, per un immobile messo in vendita, chi l'ha conferito è il venditore. A conferire l'incarico è il proprietario, con un contratto di mediazione scritto, ed è la parte venditrice a pagare il compenso. Quello che l'acquirente deve sapere è chi rappresenta chi: l'agente che mostra la casa lavora per chi la vende, e il suo obbligo è ottenere il miglior risultato per quella parte.\n\nStonest Partners lavora dalla parte dell'acquirente ed è remunerata dalla parte venditrice. L'accompagnamento, dalla scelta della casa fino all'escritura, non ha costi per l'acquirente.\n\nQualsiasi intermediario, da qualunque parte stia, deve avere la licenza AMI (la licenza portoghese di mediazione immobiliare) ai sensi della Lei 15/2013. La licenza è verificabile e va verificata prima che ci siano soldi sul tavolo.

Quando si paga ogni costo

Prenotazione e caparra. Accettata la proposta, di solito c'è un importo di prenotazione e poi un sinal (la caparra) versato con la firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Non sono costi aggiuntivi, perché si scalano dal prezzo. Sono però denaro che esce presto e che resta a rischio: in caso di inadempimento del promissario acquirente, il sinal versato si perde.\n\nPrima dell'escritura. IMT (l'imposta sui trasferimenti di immobili) e Imposto do Selo (l'imposta di bollo) sull'acquisto, liquidati presso l'Autoridade Tributária, e la perizia dell'immobile, addebitata dalla banca appena la pratica di mutuo avanza.\n\nIl giorno dell'escritura. Le commissioni bancarie legate alla formalizzazione, l'Imposto do Selo sul mutuo, le spese dell'atto e delle registrazioni, e il saldo del prezzo. È il giorno di maggiore uscita di capitale ed è il giorno in cui non c'è margine per sorprese.

Dopo l'escritura, i costi continuano

L'acquisto finisce, i costi no. Si comincia a pagare l'IMI annuale (l'imposta municipale sugli immobili), calcolata sul valor patrimonial tributário (il valore fiscale dell'immobile), con aliquota fissata da ogni comune all'interno di un intervallo definito dalla legge. Esiste un'esenzione temporanea per l'habitação própria e permanente (l'abitazione propria e permanente), soggetta a condizioni e a un limite di VPT, e va richiesta.\n\nSi aggiungono le spese condominiali, se l'edificio ne ha, le assicurazioni che restano in vigore finché dura il mutuo, e la manutenzione dell'immobile stesso, che in un edificio antico non è una voce piccola.\n\nQuesti importi entrano nella decisione su quanto si può spendere per una casa, prima di sceglierla. Una rata comoda con spese condominiali pesanti è una rata scomoda.

Dove verificare i valori

• Portal das Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira), incluindo o simulador de IMT
• Portal do Cliente Bancário, Banco de Portugal (preçários, comissões, FINE e TAEG)
• Casa Pronta, Instituto dos Registos e do Notariado (escritura e registos, tabelas de emolumentos)
• Diário da República Eletrónico (Código do IMT, Lei 15/2013, Decreto-Lei 101-D/2020, Orçamento do Estado)

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.