L'IMT si paga prima o dopo l'escritura?

Prima. Chi stipula l'escritura richiede la ricevuta di liquidazione e di pagamento dell'IMT e dell'Imposto do Selo e non procede senza. Preveda di avere il denaro disponibile nella settimana dell'escritura, perché queste imposte non sono finanziate dal mutuo casa.

L'IMT si calcola sul prezzo o sul valore patrimoniale?

Sul maggiore dei due. Se il valor patrimonial tributário (VPT, il valore fiscale dell'immobile) indicato nella caderneta predial (l'estratto della matrice fiscale dell'immobile) è superiore al prezzo dichiarato, è il VPT a costituire la base dell'imposta. Per questo vale la pena consultare la caderneta prima di chiudere il prezzo.

Chi è esente da IMT?

Un'abitazione propria e permanente (habitação própria e permanente) il cui valore rientri nel primo scaglione della tabella non paga IMT. Esiste inoltre un regime di esenzione per i giovani all'acquisto della prima abitazione propria e permanente, soggetto a un limite di età, a un tetto di valore e alla condizione di non essere mai stati proprietari di un'altra abitazione, e agevolazioni legate alla riabilitazione urbana. Tutte queste esenzioni possono decadere se la destinazione dell'immobile cambia entro il termine di legge. I limiti in vigore vanno confermati sul Portal das Finanças.

Dove vedo le aliquote IMT in vigore quest'anno?

Nel simulatore dell'IMT sul Portal das Finanças, che applica la tabella in vigore il giorno in cui lo si usa, e nel testo consolidato del Código do IMT pubblicato nel Diário da República. Le tabelle cambiano con l'Orçamento do Estado (la legge di bilancio), perciò i valori copiati da articoli, compresi quelli di siti di agenzie immobiliari, diventano obsoleti senza preavviso.

Pago più IMT se compro la casa per affittarla?

Sì. La tabella dell'abitazione secondaria, che copre l'acquisto per affittare o la seconda casa, ha aliquote più alte di quella dell'abitazione propria e permanente. E se compra dichiarando abitazione propria e permanente e poi affitta entro il termine previsto dalla legge, l'agevolazione decade e l'imposta diventa dovuta, con interessi.

La banca presta il denaro per pagare l'IMT?

Di norma no. Il mutuo per l'abitazione finanzia una percentuale del valore dell'immobile, stimato dalla banca, e le imposte dell'acquisto restano fuori. L'IMT, l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo), l'escritura (l'atto notarile) e la registrazione si pagano con mezzi propri, ed è per questo che il risparmio necessario è sempre superiore all'anticipo.

Guida all'acquisto

Che cos'è l'IMT e come si calcola

L'IMT è l'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'imposta municipale portoghese sui trasferimenti onerosi di immobili. La paga l'acquirente, prima dell'escritura (l'atto notarile di compravendita), e senza la ricevuta di pagamento l'atto non si fa. Si applica al maggiore di due valori: il prezzo dichiarato nel contratto o il valor patrimonial tributário (VPT), il valore fiscale che risulta dalla caderneta predial (la scheda fiscale e descrittiva dell'immobile). Il calcolo è progressivo per scaglioni, con un'aliquota marginale applicata all'intero valore e una quota da detrarre che corregge l'eccesso, e la tabella applicabile cambia a seconda della destinazione dell'immobile: habitação própria e permanente (abitazione principale), abitazione secondaria, terreno o immobile non abitativo. Le aliquote, i limiti degli scaglioni e i tetti delle esenzioni sono fissati dalla legge e rivisti con ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio), perciò non li riproduciamo qui. Il valore in vigore il giorno in cui compra è nel simulatore di IMT del Portal das Finanças, ed è quello che deve usare per fare il preventivo.

Chi paga, quando, e perché questo blocca l'escritura

L'IMT è dell'acquirente. Anche se qualcuno si offre di sostenerlo per accordo tra le parti, il soggetto passivo davanti all'Autoridade Tributária è chi acquista.\n\nSi paga prima dell'escritura, non dopo. Chi riceve l'atto pretende la ricevuta di liquidazione e di pagamento e non procede senza di essa. In pratica, questo significa avere l'IMT disponibile in liquidità nella settimana dell'atto. Il mutuo casa finanzia una percentuale del valore dell'immobile, non le imposte dell'acquisto.\n\nInsieme all'IMT si paga l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo) sulla trasmissione. In presenza di mutuo, c'è anche l'Imposto do Selo sul valore finanziato e sull'ipoteca. Sono voci distinte, tutte a carico dell'acquirente, e tutte fuori dal prestito.

Su quale valore si applica: prezzo o VPT

L'IMT non si applica necessariamente al prezzo che ha pagato. Si applica al maggiore di due valori: il prezzo dichiarato nel contratto e il valor patrimonial tributário dell'immobile.\n\nIl VPT è il valore fiscale attribuito dall'Autoridade Tributária e risulta dalla caderneta predial urbana. Nella maggior parte delle operazioni è inferiore al prezzo di mercato e il conto si fa sul prezzo. Ma in immobili rivalutati di recente, o comprati sotto il prezzo di mercato, il VPT può essere il maggiore dei due. In quel caso paga l'imposta su un valore che non è quello che esce dal suo conto.\n\nChieda la caderneta predial prima di chiudere il prezzo, non dopo. È il documento dove sta questo numero ed è ciò che permette di fare il conto giusto finché c'è ancora margine per negoziare.

Come funziona il calcolo per scaglioni

La tabella dell'IMT (l'imposta municipale sui trasferimenti onerosi di immobili) è progressiva, come quella dell'IRS (l'imposta portoghese sul reddito delle persone fisiche). Non c'è un'aliquota unica applicata a tutto il valore. Il valore è diviso in scaglioni, ogni scaglione ha la sua aliquota, e il conto si fa in forma abbreviata: si applica al valore totale l'aliquota marginale dello scaglione in cui ricade l'immobile e si sottrae una quota da detrarre, che corregge esattamente l'eccesso applicato negli scaglioni inferiori. Per questo passare di scaglione non fa salire l'imposta in modo brusco.\n\nEsiste più di una tabella. L'abitazione propria e permanente (habitação própria e permanente) ha aliquote più basse dell'abitazione secondaria, che è il caso di chi compra per affittare o per una seconda casa. I terreni edificabili e gli immobili urbani non abitativi sono tassati con aliquota unica, non per scaglioni. Gli immobili rustici hanno la loro aliquota. C'è un'aliquota aggravata, senza scaglioni, per le acquisizioni da parte di entità con sede in giurisdizioni con regime fiscale chiaramente più favorevole. Le Azzorre e Madeira hanno tabelle proprie.\n\nI numeri di ogni scaglione cambiano con il bilancio dello Stato. Non vale la pena impararli a memoria né copiarli da un articolo, compreso questo. Il simulatore ufficiale applica la tabella in vigore il giorno in cui lo si usa, ed è quella l'unica versione che conta per fare un preventivo.

Esenzioni e riduzioni: esistono, ma hanno condizioni

L'abitazione propria e permanente al di sotto del primo scaglione non paga IMT. È l'effetto naturale di una tabella progressiva il cui primo scaglione ha aliquota zero, non un beneficio da richiedere.\n\nEsiste anche un regime di esenzione per i giovani nell'acquisto della prima abitazione propria e permanente, con limite di età, tetto di valore dell'immobile e la condizione di non essere né essere mai stati proprietari di un'altra abitazione. Sopra il tetto, il beneficio può essere parziale. Ci sono inoltre benefici legati alla riqualificazione urbana e alla locazione accessibile, con regole proprie e, in alcuni casi, con una delibera comunale di mezzo.\n\nLa parte che coglie le persone di sorpresa è la decadenza. Un'esenzione concessa in base all'abitazione propria e permanente decade se l'immobile perde quella destinazione entro il termine previsto dalla legge, per esempio se viene affittato o rivenduto. L'imposta diventa allora dovuta, con interessi. Prima di dare per scontato di essere esente, verifichi la condizione esatta presso l'Autoridade Tributária o presso chi cura l'escritura (l'atto notarile di compravendita), e lo faccia confermare per iscritto.

Come si paga, in pratica

La liquidazione si fa sul Portal das Finanças (il portale dell'amministrazione fiscale portoghese) o di persona in un serviço de finanças (un ufficio delle imposte). Si compila la dichiarazione Modelo 1 do IMT con i dati dell'immobile, delle parti e dell'operazione, e il sistema emette il documento di pagamento.\n\nSi paga con referência multibanco (il riferimento di pagamento del circuito bancario portoghese) o allo sportello, e la ricevuta viene consegnata al momento dell'escritura. La liquidazione è fatta per quell'operazione concreta e con quei dati: se cambia il prezzo, se cambia l'acquirente, o se l'atto tarda a realizzarsi, va rifatta.\n\nSe l'operazione non arriva all'escritura, l'IMT pagato è rimborsabile su richiesta all'Autoridade Tributária, entro il termine di legge. Non torna da solo e non c'è alcun avviso.

Dove i conti sballano più spesso

L'errore più comune è preventivare solo il prezzo. L'IMT, l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo portoghese) e i costi di escritura e di registro si sommano a esso ed escono tutti di tasca propria, nello stesso mese. Il secondo errore più comune è dare per scontata la tabella dell'abitazione propria e permanente quando la casa sarà una seconda casa o destinata alla locazione. La differenza d'imposta è rilevante e di solito si scopre tardi.\n\nIl terzo è ignorare il VPT (valor patrimonial tributário, il valore fiscale dell'immobile) e fare il conto solo sul prezzo concordato. Guardare presto la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile rilasciata dalle Finanças) evita la sorpresa di un'imposta calcolata su un valore superiore a quello che si sta pagando.\n\nIl quarto è sottile ed è il più caro. L'IMT può diventare dovuto prima dell'escritura in situazioni di contratto preliminare con consegna della casa all'acquirente, cessione della posizione contrattuale, o clausola di contratto per persona da nominare. Se una di queste ipotesi è sul tavolo, è da chiarire quando si negozia il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita), non la vigilia dal notaio.

Domande frequenti

L'IMT si paga prima o dopo l'escritura?: Prima. Chi stipula l'escritura richiede la ricevuta di liquidazione e di pagamento dell'IMT e dell'Imposto do Selo e non procede senza. Preveda di avere il denaro disponibile nella settimana dell'escritura, perché queste imposte non sono finanziate dal mutuo casa.
L'IMT si calcola sul prezzo o sul valore patrimoniale?: Sul maggiore dei due. Se il valor patrimonial tributário (VPT, il valore fiscale dell'immobile) indicato nella caderneta predial (l'estratto della matrice fiscale dell'immobile) è superiore al prezzo dichiarato, è il VPT a costituire la base dell'imposta. Per questo vale la pena consultare la caderneta prima di chiudere il prezzo.
Chi è esente da IMT?: Un'abitazione propria e permanente (habitação própria e permanente) il cui valore rientri nel primo scaglione della tabella non paga IMT. Esiste inoltre un regime di esenzione per i giovani all'acquisto della prima abitazione propria e permanente, soggetto a un limite di età, a un tetto di valore e alla condizione di non essere mai stati proprietari di un'altra abitazione, e agevolazioni legate alla riabilitazione urbana. Tutte queste esenzioni possono decadere se la destinazione dell'immobile cambia entro il termine di legge. I limiti in vigore vanno confermati sul Portal das Finanças.
Dove vedo le aliquote IMT in vigore quest'anno?: Nel simulatore dell'IMT sul Portal das Finanças, che applica la tabella in vigore il giorno in cui lo si usa, e nel testo consolidato del Código do IMT pubblicato nel Diário da República. Le tabelle cambiano con l'Orçamento do Estado (la legge di bilancio), perciò i valori copiati da articoli, compresi quelli di siti di agenzie immobiliari, diventano obsoleti senza preavviso.
Pago più IMT se compro la casa per affittarla?: Sì. La tabella dell'abitazione secondaria, che copre l'acquisto per affittare o la seconda casa, ha aliquote più alte di quella dell'abitazione propria e permanente. E se compra dichiarando abitazione propria e permanente e poi affitta entro il termine previsto dalla legge, l'agevolazione decade e l'imposta diventa dovuta, con interessi.
La banca presta il denaro per pagare l'IMT?: Di norma no. Il mutuo per l'abitazione finanzia una percentuale del valore dell'immobile, stimato dalla banca, e le imposte dell'acquisto restano fuori. L'IMT, l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo), l'escritura (l'atto notarile) e la registrazione si pagano con mezzi propri, ed è per questo che il risparmio necessario è sempre superiore all'anticipo.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27