Come funziona il mutuo casa in Portogallo

Le tre fasi: approvazione, perizia, escritura

La prima fase riguarda l'acquirente. Si consegnano alla banca i documenti di identità, i giustificativi di reddito, le dichiarazioni fiscali, gli estratti conto e il mapa de responsabilidades de crédito del Banco de Portugal (il prospetto delle esposizioni creditizie). Su questa base la banca emette un'approvazione, che indica l'importo massimo, la durata, il tasso e le condizioni collegate. Questa approvazione non è ancora legata ad alcuna casa.\n\nLa seconda fase riguarda l'immobile. Scelta la casa, la banca manda un perito a valutarla e inizia a lavorare con due numeri: il prezzo concordato e il valore della perizia. È anche qui che analizza la situazione registrale e fiscale dell'immobile, attraverso la certidão permanente (la visura permanente del registro immobiliare) e la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile presso le Finanças), e verifica se esistono la licença de utilização (certificato di agibilità) e il certificato energetico.\n\nLa terza fase è la formalizzazione. Si firmano i documenti del contratto di mutuo, si iscrive l'ipoteca a favore della banca e si fa l'escritura, dove l'importo finanziato viene consegnato al venditore. Da lì inizia il pagamento delle rate, di norma tramite addebito sul conto domiciliato.

Che cosa analizza la banca su di lei

Tre cose pesano più di tutte le altre: la capacità di pagare, la stabilità del reddito e il comportamento passato in materia di credito. La capacità si misura con la taxa de esforço, il rapporto rata/reddito, che confronta il totale delle rate mensili di credito con il reddito netto del nucleo familiare. Nel conto non entra solo la rata della casa: entrano i crediti auto, i prestiti personali, le carte con plafond utilizzato e i canoni di locazione in corso.\n\nLa stabilità del reddito spiega perché due nuclei familiari con lo stesso stipendio ricevono risposte diverse. Il contratto a tempo indeterminato, gli anni trascorsi nello stesso ruolo e l'anzianità bancaria giocano a favore. Lavorare con i recibos verdes (il regime portoghese dei lavoratori autonomi), avere un reddito variabile o lavorare all'estero non impedisce il credito, ma obbliga a uno storico documentato più ampio, di norma diversi anni di dichiarazioni fiscali.\n\nLo storico è il filtro più rigido. Gli incidenti registrati nella Central de Responsabilidades de Crédito del Banco de Portugal (la centrale dei rischi di credito), anche vecchi e già regolarizzati, richiedono una spiegazione. Vale la pena chiedere la propria mappa delle responsabilità prima di parlare con la banca, per sapere che cosa vedrà. La durata del prestito, infine, è limitata dall'età: la scadenza tende a essere accorciata in modo che il credito termini prima di un'età massima definita da ciascuna banca e inquadrata dalla raccomandazione macroprudenziale del Banco de Portugal.

La perizia dell'immobile e quanto presta di fatto la banca

La banca non finanzia una percentuale del prezzo. Finanzia una percentuale del minore tra il prezzo di acquisto e il valore della perizia. È questa la frase che causa più sorprese. Se la perizia risulta inferiore al prezzo concordato, l'importo prestato scende e la differenza diventa esborso proprio dell'acquirente, sommato all'anticipo già previsto.\n\nIl limite di questa percentuale, il rapporto tra il credito e il valore della garanzia, non è scelto liberamente dalla banca. Il Banco de Portugal emette una raccomandazione macroprudenziale che fissa limiti al rapporto di finanziamento, alla taxa de esforço (il rapporto rata/reddito) e alla durata media delle nuove operazioni, e distingue l'habitação própria e permanente (l'abitazione principale) dalla seconda casa o dagli immobili destinati alla locazione. I valori in vigore sono pubblicati sul sito del Banco de Portugal ed è lì che vanno confermati, non in una tabella copiata da un blog.\n\nLa perizia ha un costo, la paga l'acquirente e ha un termine di validità. Se il processo si trascina, può dover essere ripetuta. Se la relazione segnala patologie dell'immobile o divergenze tra la superficie registrata e la superficie reale, la banca può condizionare il finanziamento alla loro correzione. Leggere la relazione di perizia, e non solo il numero finale, è una delle letture più utili del processo.

Tasso fisso, variabile o misto

Nel tasso variabile, la rata poggia su due parti: un indice, quasi sempre l'Euribor a 3, 6 o 12 mesi, e uno spread, che è il margine della banca e resta invariato per tutta la durata del contratto. La somma è la TAN (taxa anual nominal, il tasso annuo nominale). L'indice viene rivisto alla fine di ogni periodo, per cui la rata sale e scende. La durata dell'indice definisce la frequenza della revisione: a 12 mesi cambia una volta all'anno, a 3 mesi cambia quattro volte.\n\nNel tasso fisso, la TAN resta invariata per un periodo contrattato, che può coprire una parte o l'intera durata. Si paga la prevedibilità e, di regola, si paga un po' di più all'inizio. Il tasso misto combina i due: fisso nei primi anni, variabile da lì in avanti. La scelta tra loro non è una scommessa sull'Euribor, è una decisione su quanta variazione della rata il bilancio familiare regge senza affanno.\n\nCi sono due conseguenze pratiche che si dimenticano. La prima: la commissione di rimborso anticipato è diversa a seconda del tasso, con un limite massimo definito dalla legge, ed è più onerosa nel tasso fisso che nel variabile. Chi conta di ammortizzare presto, o di vendere entro pochi anni, deve fare questo calcolo prima di scegliere. La seconda: lo spread proposto dipende quasi sempre dalla sottoscrizione di prodotti collegati, come l'accredito dello stipendio, assicurazioni o carte. La banca è obbligata a presentare anche il costo senza quei prodotti. Confronti la TAEG (taxa anual de encargos efetiva global, il tasso annuo effettivo globale) delle due versioni, perché è la TAEG, e non lo spread, a incorporare commissioni e assicurazioni.

Che cosa costa, oltre agli interessi

Il credito ha costi propri, che si sommano ai costi dell'acquisto e non si confondono con essi. Sul fronte del credito: la commissione di perizia dell'immobile, le commissioni di istruttoria o di formalizzazione applicate dalla banca, l'Imposto do Selo (l'imposta di bollo portoghese) sull'importo del credito, la cui aliquota dipende dalla durata dell'operazione, l'Imposto do Selo sugli interessi di ogni rata, l'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca e le assicurazioni richieste.\n\nLe assicurazioni sono due e non sono la stessa cosa. L'assicurazione dell'immobile copre la struttura ed è richiesta dalla banca finché esiste l'ipoteca; negli edifici in propriedade horizontal (il regime condominiale portoghese), la copertura contro l'incendio è obbligatoria per legge. L'assicurazione sulla vita collegata al credito non è obbligatoria per legge, ma le banche la richiedono nella pratica e la legano alle condizioni di spread. In entrambi i casi esiste il diritto di stipulare con un'altra compagnia, purché le coperture siano equivalenti, e questo cambio di compagnia di solito conviene dopo qualche anno.\n\nSul fronte dell'acquisto restano l'IMT (l'imposta portoghese sui trasferimenti onerosi di immobili), l'Imposto do Selo sul trasferimento, l'escritura (l'atto notarile) e le iscrizioni nel registro immobiliare. Queste voci sono trattate in un altro articolo, ma la regola di cassa è semplice: nessuno di questi importi viene finanziato. Escono tutti da fondi propri il giorno dell'escritura o prima. Chieda alla banca la Ficha de Informação Normalizada Europeia, la FINE, che riunisce tasso, TAEG, rata, commissioni e assicurazioni in un solo documento e permette di confrontare fianco a fianco le proposte di banche diverse.

Dall'approvazione all'escritura: le scadenze che contano

L'approvazione ha una validità e anche la perizia. Sono scadenze distinte ed è frequente che una scada prima dell'altra, obbligando a rifare documenti o a pagare una nuova perizia. Prima della firma esiste inoltre un periodo minimo di riflessione obbligatorio tra la consegna della FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) con le condizioni approvate e la formalizzazione del contratto. Questo termine è indicato nella scheda stessa e non è rinunciabile, quindi va calcolato quando si fissa la data dell'escritura.\n\nIl CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita portoghese) è il punto in cui queste scadenze smettono di essere un dettaglio amministrativo. È nel contratto preliminare che si fissa la data limite dell'escritura, e se quella data è troppo stretta rispetto ai tempi della banca l'acquirente resta esposto. Chi promette di acquistare senza avere il credito approvato deve pretendere una clausola che tratti espressamente l'ipotesi che il finanziamento non venga concesso alle condizioni previste, pena il rischio di perdere la caparra.\n\nNella fase finale ci sono tre verifiche che evitano rinvii il giorno stesso: confermare che la provvista di fondi per IMT, Imposto do Selo, escritura e iscrizioni sia costituita e che le imposte siano pagate prima dell'atto; confermare che la banca abbia emesso i mezzi di pagamento e che sia stata chiesta l'iscrizione provvisoria di acquisto e di ipoteca; e, se il venditore ha un'ipoteca sull'immobile, confermare che il distrate (la cancellazione di quell'ipoteca) sia stato sistemato con la sua banca, perché la casa deve arrivare all'escritura libera da vincoli. È questo accompagnamento, tra l'approvazione e le chiavi, che Stonest Partners svolge dal lato dell'acquirente, senza costi per lui, dato che la commissione di mediazione è a carico della parte venditrice.

Dove verificare i valori

• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário (crédito habitação, FINE, comissões, taxas)
• Banco de Portugal (recomendação macroprudencial, indexantes e estatísticas)
• Portal das Finanças (IMT, imposto do selo e simuladores)
• Diário da República Eletrónico (legislação em vigor)

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.