Posso fare una proposta senza avere il credito approvato?

Può, ma parte in svantaggio. Il venditore non ha modo di verificare che lei possa pagare, e su una casa contesa questo di solito decide. Se procede così, esiga che il contrato-promessa includa una clausola che lo condizioni all'ottenimento del credito, con termine definito e restituzione del sinal in caso di rifiuto della banca. Senza quella clausola, un rifiuto della banca si trasforma in un suo inadempimento e il sinal si perde.

L'approvazione della banca garantisce che io possa comprare quella casa?

No. L'approvazione valuta l'acquirente, non l'immobile. La banca farà comunque periziare la casa e verificherà la sua situazione registrale e documentale. Se la perizia risulta inferiore al prezzo, la banca finanzia sul valore più basso e la differenza deve uscire da capitale proprio oppure il prezzo deve essere rinegoziato. Se ci sono ipoteche da cancellare, superfici divergenti o manca la licença de utilização (il certificato di agibilità dell'immobile), il finanziamento può non procedere su quel determinato immobile.

Quanto dura l'approvazione del mutuo?

Ha un termine di validità, fissato dalla banca e indicato nella decisione e nella FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, il prospetto informativo standardizzato europeo sul credito). Non è a tempo indeterminato e non blocca le condizioni per sempre. Se scade prima che trovi casa, la pratica viene rifatta e il tasso, lo spread e l'importo possono non essere più gli stessi. Confermi il termine per iscritto con la sua banca e organizzi la ricerca entro quel termine.

Devo chiedere l'approvazione a più di una banca?

È comune ed è utile, perché consente di confrontare le proposte sulla FINE, che presenta le condizioni in modo standardizzato e quindi confrontabile tra banche. Confronti il tasso, la durata, le spese e i prodotti collegati, come le assicurazioni o l'accredito dello stipendio, e non solo lo spread. Tenga presente che ogni richiesta comporta verifiche sulla sua posizione creditizia e documentazione da ripresentare, per cui è meglio farne due o tre fatte bene che molte di fretta.

Cosa succede se la banca valuta la casa al di sotto del prezzo richiesto?

La banca finanzia sul valore più basso tra prezzo e perizia, quindi la differenza resta a suo carico. Ci sono tre vie d'uscita: coprire la differenza con capitale proprio, rinegoziare il prezzo con il venditore usando la perizia come argomento, oppure non procedere. Se il contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) è già firmato senza una clausola che preveda questa situazione, il margine di manovra è molto minore. È uno dei motivi per verificare valori e documenti prima di firmare, e non dopo.

Guida all'acquisto

Perché avere il credito approvato prima di cercare cambia tutto

Perché smette di essere una ricerca e diventa un acquisto. Senza approvazione, l'acquirente ha una stima di quanto può spendere e una proposta che il venditore non riesce a verificare. Con l'approvazione scritta della banca ha un limite di finanziamento noto, sa quanto capitale proprio gli resta disponibile per i costi che il credito non copre, e presenta proposte che valgono più di proposte uguali senza finanziamento confermato. Su una casa con più interessati, il venditore raramente sceglie solo il valore più alto: sceglie la proposta che si chiude nei tempi. L'approvazione è ciò che trasforma un'intenzione in una prova.

Il budget reale non è il prezzo che l'acquirente immagina

Una simulazione online non vincola la banca. L'approvazione sì, entro le condizioni e il termine che risultano dalla decisione. Fino ad allora, il budget è un numero desiderato.\n\nLa banca decide l'importo in funzione del reddito, degli impegni di credito già esistenti, della stabilità professionale e della durata, che a sua volta è limitata dall'età degli intestatari. E c'è un secondo freno che molti acquirenti scoprono tardi: l'importo finanziato è calcolato sul minore di due valori, il prezzo concordato e la perizia che la banca fa eseguire sull'immobile. Se la perizia risulta inferiore al prezzo, la differenza esce dalle tasche dell'acquirente oppure si rinegozia il prezzo.\n\nIl terzo freno sono i costi di acquisto, che non vengono finanziati: IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'imposta sul trasferimento dell'immobile), Imposto do Selo (l'imposta di bollo), escritura (l'atto notarile), registrazioni ed eventuali commissioni bancarie escono sempre da capitale proprio. Chi esaurisce i risparmi nell'anticipo resta senza denaro per chiudere l'affare. È per questo che il numero che conta non è l'importo approvato, è l'importo approvato meno quello che l'acquirente dovrà mettere sul tavolo il giorno dell'escritura.

Nella trattativa, l'approvazione è la moneta che il venditore capisce

Dall'altra parte del tavolo c'è qualcuno che ha già perso tempo con affari saltati. La paura del venditore non è ricevere di meno, è firmare un contrato-promessa (il contratto preliminare di compravendita) e scoprire due mesi dopo che la banca ha detto di no.\n\nUn'approvazione scritta risponde a questa paura. Permette di fare proposte con tempi brevi fino all'escritura (l'atto notarile), e il tempo ha un valore reale per chi vende con un acquisto dipendente in corso o un trasloco già fissato. Permette anche di negoziare il prezzo in cambio di rapidità, una conversazione che si può avere solo quando il finanziamento è già risolto.\n\nAnche l'effetto inverso è vero. Un acquirente senza approvazione è visto come un rischio, e il venditore fa pagare quel rischio nel prezzo o semplicemente preferisce un'altra proposta. Non serve essere la migliore offerta in euro per ottenere la casa. Serve essere la più sicura.

L'approvazione non è denaro garantito: manca la parte dell'immobile

L'approvazione dice che la banca si fida dell'acquirente. Non dice nulla sulla casa. E il finanziamento si concretizza solo se anche l'immobile passa.\n\nLa banca non presta su un immobile con situazione registrale irregolare, con oneri o ipoteche non cancellate, con divergenze tra la superficie indicata nella caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile presso le Finanças) e la realtà, o senza licença de utilização (il certificato di agibilità) quando questa è richiesta. Richiede anche il certificato energetico in corso di validità. Questi documenti sono verificabili prima di firmare qualsiasi cosa, ed è lì che compare la maggior parte dei problemi.\n\nDal lato dell'acquirente, la decisione può riaprirsi se la situazione cambia tra l'approvazione e l'escritura (l'atto notarile di compravendita). Cambiare lavoro, entrare in periodo di prova, contrarre un nuovo credito, saltare rate o risultare inadempiente presso il Banco de Portugal sono eventi che la banca rivaluta. Tra l'approvazione e l'escritura, la regola pratica è semplice: non toccare nulla.

L'approvazione ha una scadenza, e le condizioni non sono congelate

La decisione della banca è valida per un periodo limitato. La proposta formale viene consegnata nella FINE, la Ficha de Informação Normalizada Europeia (il prospetto informativo europeo standardizzato), che riassume tasso, durata, importo, oneri e assicurazioni associate, e ha propri termini di accettazione e di riflessione fissati per legge.\n\nSe l'approvazione scade, si rifà la pratica. Il problema è che le condizioni di mercato possono non essere più le stesse: lo spread negoziato, l'indice di riferimento nel caso di tasso variabile o il tasso fisso proposto possono essere cambiati. Un'approvazione a ridosso della scadenza è un'approvazione che vale meno.\n\nLa lettura utile è questa: l'approvazione apre una finestra, non apre una porta permanente. Cercare casa dentro quella finestra è il momento giusto. Cercare casa per mesi e solo dopo andare in banca è l'ordine inverso, ed è quello che fa perdere affari. I valori attuali dei tassi e le regole in vigore si confermano presso il Banco de Portugal e nella FINE della banca stessa, mai su numeri ripetuti da terzi.

Cosa cambia nel CPCV, e cosa si rischia se non cambia

Il contrato-promessa de compra e venda (CPCV, il contratto preliminare di compravendita portoghese) è dove il denaro comincia a essere a rischio. Si firma, si versa il sinal (la caparra), e si fissa un termine per l'escritura.\n\nChi firma senza avere il finanziamento già definito sta scommettendo che la banca approvi entro quel termine. Se non approva e il contratto non prevede quell'ipotesi, l'inadempimento è dell'acquirente e il sinal si perde. La protezione esiste e si chiama clausola di condizionamento all'ottenimento del credito: deve dire espressamente che il contratto resta senza effetto e il sinal viene restituito se il finanziamento non viene concesso, con termine definito e prova esigibile. Quando l'acquirente non ha l'approvazione, quella clausola non è un dettaglio, è l'unica rete.\n\nChi ha già l'approvazione negozia da un'altra posizione. Può accettare termini più stretti, può rinunciare a condizioni che il venditore non ama vedere, e può usarlo per migliorare il prezzo. La stessa firma, con un rischio diverso.

Dove entriamo, e perché all'acquirente non costa nulla

Stonest Partners accompagna acquirenti che hanno già il credito approvato, dalla scelta dell'immobile fino all'escritura. Non siamo un portale e non rappresentiamo chi vende.\n\nIl lavoro è quello che sta tra l'approvazione e le chiavi: verificare la documentazione dell'immobile prima che ci sia una proposta, presentare proposte con il peso che l'approvazione dà loro, allineare i termini del contrato-promessa con i tempi reali della banca e della perizia, ed essere presenti all'escritura. La commissione di mediazione è pagata dalla parte venditrice, per cui il servizio non ha costi per l'acquirente.\n\nQuesto conta per una ragione pratica e non per simpatia: un consulente pagato dall'acquirente deve farsi pagare dall'acquirente, e un consulente che rappresenta il venditore ha interesse al prezzo più alto. In questo modello, chi ci paga non è chi consigliamo, e l'incentivo è chiudere l'affare giusto, non l'affare più caro.

Domande frequenti

Posso fare una proposta senza avere il credito approvato?: Può, ma parte in svantaggio. Il venditore non ha modo di verificare che lei possa pagare, e su una casa contesa questo di solito decide. Se procede così, esiga che il contrato-promessa includa una clausola che lo condizioni all'ottenimento del credito, con termine definito e restituzione del sinal in caso di rifiuto della banca. Senza quella clausola, un rifiuto della banca si trasforma in un suo inadempimento e il sinal si perde.
L'approvazione della banca garantisce che io possa comprare quella casa?: No. L'approvazione valuta l'acquirente, non l'immobile. La banca farà comunque periziare la casa e verificherà la sua situazione registrale e documentale. Se la perizia risulta inferiore al prezzo, la banca finanzia sul valore più basso e la differenza deve uscire da capitale proprio oppure il prezzo deve essere rinegoziato. Se ci sono ipoteche da cancellare, superfici divergenti o manca la licença de utilização (il certificato di agibilità dell'immobile), il finanziamento può non procedere su quel determinato immobile.
Quanto dura l'approvazione del mutuo?: Ha un termine di validità, fissato dalla banca e indicato nella decisione e nella FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, il prospetto informativo standardizzato europeo sul credito). Non è a tempo indeterminato e non blocca le condizioni per sempre. Se scade prima che trovi casa, la pratica viene rifatta e il tasso, lo spread e l'importo possono non essere più gli stessi. Confermi il termine per iscritto con la sua banca e organizzi la ricerca entro quel termine.
Devo chiedere l'approvazione a più di una banca?: È comune ed è utile, perché consente di confrontare le proposte sulla FINE, che presenta le condizioni in modo standardizzato e quindi confrontabile tra banche. Confronti il tasso, la durata, le spese e i prodotti collegati, come le assicurazioni o l'accredito dello stipendio, e non solo lo spread. Tenga presente che ogni richiesta comporta verifiche sulla sua posizione creditizia e documentazione da ripresentare, per cui è meglio farne due o tre fatte bene che molte di fretta.
Cosa succede se la banca valuta la casa al di sotto del prezzo richiesto?: La banca finanzia sul valore più basso tra prezzo e perizia, quindi la differenza resta a suo carico. Ci sono tre vie d'uscita: coprire la differenza con capitale proprio, rinegoziare il prezzo con il venditore usando la perizia come argomento, oppure non procedere. Se il contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) è già firmato senza una clausola che preveda questa situazione, il margine di manovra è molto minore. È uno dei motivi per verificare valori e documenti prima di firmare, e non dopo.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27