Quanto costa mantenere una casa: IMI, condominio e assicurazioni

IMI: come si forma l'importo che le arriva

L'IMI risulta dalla moltiplicazione del valor patrimonial tributário (VPT) dell'immobile per l'aliquota che il comune fissa ogni anno, entro i limiti che la legge consente. Il punto che coglie di sorpresa quasi tutti è questo: il VPT non è il prezzo di acquisto. Nasce da una formula con superficie, afetação (la destinazione d'uso), localizzazione, qualità e comfort ed età dell'edificio. Due case comprate allo stesso valore, una recente e una vecchia, o in comuni diversi, possono pagare un IMI molto diverso.\n\nIl VPT è indicato nella caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile), che si consulta sul Portal das Finanças. L'aliquota è quella del comune in cui si trova l'immobile ed è deliberata e pubblicata da quel comune. Se gli elementi che hanno determinato il VPT sono cambiati, il proprietario può chiedere una nuova valutazione. Esistono esenzioni e tutte hanno condizioni: c'è un'esenzione temporanea per l'habitação própria e permanente (l'abitazione propria e permanente), che dipende dal VPT e dal reddito del nucleo familiare, e un'esenzione per i nuclei familiari a basso reddito. Molti comuni applicano inoltre una detrazione per ogni persona a carico. Sui patrimoni al di sopra di un certo valore grava un'addizionale, l'AIMI. I limiti e le percentuali cambiano con l'Orçamento do Estado (la legge di bilancio), quindi verifichi sul Portal das Finanças e mai su una tabella copiata da un articolo vecchio.\n\nQuanto al calendario: l'IMI di un anno è dovuto da chi è proprietario al 31 dicembre di quell'anno. L'avviso di pagamento arriva l'anno successivo e può essere pagato in un'unica soluzione o a rate, a seconda dell'importo. Se compra la casa a settembre, l'IMI di tutto quell'anno è suo, e lo pagherà solo l'anno dopo.

Condominio: la quota, il fondo di riserva e i lavori non ancora votati

In un palazzo in propriedade horizontal (regime condominiale), la quota di condominio è la sua parte del bilancio annuale approvato in assemblea dei condòmini, ripartita secondo la permilagem (i millesimi) dell'unità (fração) fissata nel título constitutivo (l'atto costitutivo del condominio). Copre ciò che il palazzo consuma e ciò che lo mantiene: pulizia, elettricità delle parti comuni, acqua comune, manutenzione e ispezione dell'ascensore, assicurazione delle parti comuni, amministrazione e, quando ci sono, giardino, piscina, portineria o sicurezza. Un palazzo con più servizi ha una quota più alta, tutti i mesi, per sempre.\n\nUna parte della quota alimenta il fondo comune di riserva, che la legge obbliga a costituire per i lavori di conservazione. Quel fondo raramente basta per un lavoro grande. Riparare la facciata, la copertura o l'ascensore comporta di norma un contributo straordinario votato in assemblea, ripartito anch'esso per millesimi. Per questo leggere i verbali delle ultime assemblee vale più che chiedere a quanto ammonta la quota: i lavori già discussi e rinviati sono il costo che ancora non è nella quota e che comparirà.\n\nPrima di firmare, chieda all'amministratore la dichiarazione sugli oneri di condomínio non pagati relativi a quell'unità. La legge prevede che questa dichiarazione sia presentata all'escritura (l'atto notarile), salvo che l'acquirente dichiari di rinunciarvi. Non ci rinunci. Un'unità con quote arretrate e un lavoro approvato è un conto che si scopre dopo aver preso le chiavi.

Assicurazioni: che cosa è obbligatorio, che cosa esige la banca e che cosa resta fuori

In regime di propriedade horizontal (proprietà orizzontale, il condominio), la legge obbliga ad assicurare contro il rischio di incendio la singola unità e le parti comuni. L'assicurazione stipulata dal condomínio (il condominio) copre le parti comuni dell'edificio, non copre il contenuto né i danni all'interno di casa sua. Sono cose diverse e si confondono spesso.\n\nCon un mutuo per l'abitazione, la banca esige una polizza multirischio (multirriscos) sull'immobile, con la banca come beneficiaria fino all'importo residuo del debito, e propone quasi sempre una polizza vita collegata al prestito. Può stipularle entrambe fuori dalla banca: la legge lo consente e la banca deve accettare polizze equivalenti. Faccia il conto sull'insieme prima di cambiare, perché lo sconto sullo spread legato alla vendita delle polizze può venire meno e il premio più basso smettere di essere più basso. Il premio della polizza vita non è fisso per tutta la durata del contratto: sale con l'età e dipende dal questionario sanitario e dalle esclusioni che ne derivano.\n\nUn errore caro e frequente: assicurare l'edificio al prezzo di acquisto. Il capitale della multirriscos deve corrispondere al costo di ricostruzione del fabbricato, senza il valore del terreno. Se il capitale è inferiore al dovuto, l'assicuratore può ridurre l'indennizzo nella stessa proporzione in caso di sinistro. Riveda il capitale di tanto in tanto, soprattutto dopo lavori.

Quello che non compare in nessuna lista

Acqua, luce e gas hanno una parte fissa che si paga anche con la casa vuota, legata alla potenza impegnata e al calibro del contatore. Nella bolletta dell'acqua compaiono di norma le tasse sui rifiuti e sulla fognatura, riscosse dal comune o dall'ente gestore. Piccole al mese, visibili a fine anno.\n\nPoi c'è la manutenzione, con un calendario suo: ispezione periodica dell'impianto a gas, manutenzione della caldaia o dello scaldabagno, pulizia e revisione del condizionatore, e la sostituzione degli apparecchi che semplicemente arrivano a fine vita. Una casa non ha costo di manutenzione zero per anni e poi un costo enorme; ha un costo medio che si paga in modo irregolare.\n\nLa classe del certificato energetico è il miglior indicatore anticipato della bolletta di riscaldamento e raffrescamento che avrà. Non è un bollino decorativo. Una classe bassa in un appartamento senza isolamento e con vetri singoli significa consumi più alti ogni inverno, oppure lavori per correggerlo.

Come stimare prima di firmare, con documenti e non con medie

Chieda sette cose e avrà un numero onesto per quell'immobile: la caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile, da cui si ricava il VPT, valor patrimonial tributário), l'ultima nota de cobrança dell'IMI (l'avviso di pagamento dell'imposta comunale sugli immobili), l'importo attuale della quota condominiale, il bilancio preventivo del condominio approvato per l'anno, i verbali delle ultime assemblee, la dichiarazione dell'amministratore sulle spese non pagate e il certificato energetico. Aggiunga le ultime bollette di acqua ed elettricità se il venditore le dà.\n\nCon questo fa una stima difendibile: l'IMI dell'anno precedente come base, la quota annualizzata, i premi assicurativi quotati con il capitale di ricostruzione corretto, e un suo accantonamento per la manutenzione. Dove il numero è incerto, arrotondi per eccesso e scriva accanto l'incertezza, invece di nasconderla in una media.\n\nQuesto è lavoro di lettura, non di trattativa, ed è il tipo di cosa che un consulente dal lato dell'acquirente chiede e verifica prima che ci sia una proposta. In Stonest Partners questo accompagnamento non ha costo per l'acquirente, perché chi paga la commissione è la parte venditrice.

La rata del mutuo non è il costo mensile della casa

La banca valuta la sostenibilità del mutuo sul rapporto rata/reddito, cioè solo sulla rata. La sua vita si valuta sul totale. Il costo mensile reale di avere quella casa è la rata, più i premi assicurativi, più la quota condominiale, più un dodicesimo dell'IMI, più il suo accantonamento per la manutenzione. È questo il numero che deve rientrare nel bilancio familiare, non il primo.\n\nC'è anche un problema di ritmo. La rata è mensile e prevedibile; l'IMI e i lavori arrivano in blocco e a date fisse. La soluzione pratica è banale e funziona: un bonifico automatico mensile su un conto a parte che serve solo per l'IMI, le assicurazioni annuali e le spese straordinarie. Quando arriva la nota de cobrança, i soldi sono già lì.\n\nSe è ancora nella fase di scelta, usi questo come criterio di confronto e non solo il prezzo. Tra due case allo stesso prezzo, quella con quota condominiale alta, classe energetica scarsa e un intervento di facciata ancora da votare è più cara. Non lo è soltanto il giorno dell'escritura (l'atto notarile di compravendita).

Dove verificare i valori

• Portal das Finanças (caderneta predial, VPT, IMI e notas de cobrança)
• Portal Autárquico, DGAL (taxas de IMI comunicadas por cada município)
• Diário da República (Código do IMI e alterações introduzidas pelo Orçamento do Estado)
• Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF)
• Portal do Cliente Bancário, Banco de Portugal (seguros associados ao crédito habitação)

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.